温榆河中央别墅区 营销推广方案 B. A. Consulting 北 京 别 墅 市 场 宏观市场分析 宏观市场分析 一、北京市别墅市场概况 二、北京市别墅市场发展判断 定位铁三角 从社会上来， 到市场中去 定位铁三角强调定位的生成必须与社会现象、竞争对手紧密联系并若即若离 跳出产品本位的“概念地产”模式，在整个各个领域可利用资源的基础场，经过归纳、抽象、演绎的流程，为项目创造第一，表现项目差异，引导市场需求，变被动的“适应市场” 为“领导市场” 。定位铁三角提炼项目实在的内涵与外延，赋予项目可持续发展的生命力 B. A. Consulting 北京市别墅市场概况 北京地区房地产项目供应总数（当年新增项目的总规模之和）增长迅速 2004年北京地区房地产价格水平开始复苏，基于需求量稳定增长，北京楼市整体价格持续上涨 北京房地产市场总体情况 北京市别墅市场概况 截至2004年，北京地区的别墅项目已近200个 总建面约1500万平方米 总供应量近5万套 北京市别墅市场概况 北京房地产市场总体情况 香山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区 2004年新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放到市场 北京房地产市场总体情况 北京市别墅市场概况 北京的别墅市场呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势 从产品形态上看，有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的25%，较2003年上涨12个百分点 北京房地产市场总体情况 北京市别墅市场概况 随着城市新规划蓝图日渐成型，通州、大兴、良乡等郊区将在不久的将来成为城市市区，已经成为很多地产界人士的共识 郊区别墅的城市化升级 别墅投资前景看好 别墅大盘时代到来 从外商驻京公司角度来看，在北京的外国使馆和机构将达到两百家，外资公司2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人房租补贴从每月1000多美金至CEO级的逾万美元不等。按照这个比例，未来几年别墅的投资前景十分看好 随着首创置业、珠江合生等实力强劲的大开发商进入别墅市场，大块拿地、大盘操作，市场供应呈现出大盘化趋势 北京房地产市场总体情况 北京市别墅市场概况 北京市别墅市场发展判断 北京市别墅市场发展判断 一、潜在项目发展判断 二、发展趋势判断 三、低密办公的出现 ●豪宅的发展 ●经济型别墅的发展 中央别墅区 京昌路立汤路沿线 竞争区域确定： 中央别墅区 京昌、立汤路沿线 北京市别墅市场发展判断 一、潜在项目发展判断 京昌路、立汤路沿线区域 京昌路、立汤路区域现有总供应量将近274万平方米，总套数约为7233套 北京市别墅市场发展判断 京昌路、立汤路沿线区域 京昌路、立汤路沿线区域低密度住宅类型及档次较为多样化,以纯独栋产品较多 这一区域独栋别墅的价格相对集中在每平米8000-10000元，联排价格相对集中在每平米6000-8000元 客户多为高端人群，主要来自北部区域，多数客户购买用于自住 在这一区域，总价对于购买客户是较为重要的因素，一般来说，低总价的产品销售速度较快 北京市别墅市场发展判断 中央别墅区 中央别墅区是北京别墅市场发展最早的区域之一，自上世纪90年代初就推出了首个别墅项目－－丽京花园，依托便利的交通、温榆河景观及国际化的教育配套，目前已发展成为北京最高档的涉外别墅区 北京市别墅市场发展判断 中央别墅区/早期别墅项目 中央别墅区早期的别墅项目推出时间 相对集中在1992-2000年 物业类型以独栋别墅为主，辅以双拼和联排，个别项目含有公寓 整体来看，这一区域早期别墅项目的售价平稳，独栋别墅集中在每平米$2000美金左右 北京市别墅市场发展判断 中央别墅区/现状供给别墅项目 目前中央别墅区内在售的别墅项目共有9个，总规模约138.6万平方米 这些别墅项目的在售规模约为32.64万平方米，市场存量约56.36万平方米，主要集中在优山美地与莫奈花园 从在售别墅项目的物业类型来看，多数项目为复合型项目 供 应 量 北京市别墅市场发展判断 中央别墅区/现状供给别墅项目 目前中央别墅区内在售的别墅项目以独栋为主的共有5个项目，以叠拼、双拼、联排为主的有4个 从建筑风格来年地，美式风格的项目有3个，欧式风格的项目有3个，法式风格的项目有1个（莫奈花园）、中式风格1个（观唐）、另外一个优山美地为混合风格 物业类型与建筑风格 叠拼、双拼、联排为主 独栋 为主 北京市别墅市场发展判断 中央别墅区/现状供给别墅项目 根据顺义区2004年1- 9月别墅市场建筑类 型比例可以看出，独 栋别墅的比例还是最 大的，占到整体71％ 其它各类型占29% 北京市别墅市场发展判断 中央别墅区/现状供给别墅项目 户型面积： 独栋：300-1000平米 （平方米） 双拼：220-300平米 联排：230-280平米 叠拼：160-240平米 售价： 独栋：16000-20000 （元/平米）双拼：14000 联排：9000-11000 叠拼：6200-8000 中央别墅区内目前在售的别墅项目开盘时间相对集中在2003-2004年 从销售情况来看，多数项目销售良好 户型面积、售价及销售情况 北京市别墅市场发展判断