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中国房地产的市场形势和趋势判断
李战军1
第一部分：2013年产业和市场情况
房地产投资：2013年我国全社会固定资产投资总额约45万亿元，同比增长20%。其
中：房地产开发投资总额8.5万亿元，同比增幅20%。其中住宅开发投资总额6万亿元，
同比增幅19%。表明中国房地产开发有利的支撑了整个中国投资建设的规模和速度
房地产建设：全国房屋新开工面积20亿平方米，同比增幅11%；房屋施工面积65亿
平方米，同比增幅16%；房屋竣工面积8亿平方米，同比增幅3%，其中住宅竣工面积6亿
平方米，同比增幅为负数。表明未来的住宅市场供应量依然是紧缺的
商品房销售：全年商品房销售面积约12.5亿平方米，同比增幅21%，其中住宅销售
面积11亿平方米，同比增幅21%。商品房销售金额为8万亿元，同比增幅31%，其中住宅
销售金额为7万亿元，同比增幅31%。销售金额增长幅度高于销售面积增长十个百分点，
表明中国商品房的市场价格依然保持了一定幅度的上涨。全国商品住宅的平均销售价格为
6000元/平方米
土地出让金：2013年全国土地出让金收入估计可超过3.5万亿元。北京市全年土地
出让金收入为1822亿元，共转让土地211宗，2059公顷，其中住宅地块76宗，1360公
顷。上海全年土地出让金收入为2000亿元
上海市场情况：上海一手和二手的商品住宅市场交易量近三年来年年上台阶，2011
年为1700万平方米，2012年为2300万平方米，2013年为3600万平方米。2013年上海
市土地楼面价平均每平方米12000元，2012年上海市土地楼面价平均为每平方米7700元
表明上海的房地产市场依然引领全国
中国支柱产业：2013年全国汽车销售总量2200万辆，若以10万元每部车为单价，
我国汽车工业年销售收入2.2万亿元。而中国房地产业一年8.5万亿元的投资，8万亿元
的销售收入，3.5万亿元的土地出让金，全国财政收入增量的30%（上海为40%）。中国
1 李战军，上海易居房地产研究院发展研究所所长房地产业至今也没有一个全国性的产业规划，也没有进行过一次全国性的房屋普查。表明
过去年月中的房地产政策调控和今天我们要建立的产业发展长效机制，都带有很大的盲目
性
中介代理两大巨头：2013年“世联”全年新建商品住宅代理销售突破3000亿元，约
占全国销售市场的4.3%。世联约在全国60个城市占据了当地10%的市场份额。他们代理
销售的房屋90-144平方米的户型占据了52%，35岁以下的购房者占据了总数的65%
位居新建商品住宅全国代理销售第二的“易居”，全年销售达到2600亿元，在11个
城市销售分别破百亿元，从过去全国单盘平均实现代理销售1.5亿元，演变成2013年平
均单盘销售5亿元
第二部分：房地产调控政策已经完成调整
新一届政府主政以来，对于房地产业、房地产市场、房价和调控政策，包括原则思路、
方向重点、方法路径等方面都已经做了重大调整。这些调整在三中全会决定、中央经济工
作会议、政治局学习会、国务院常务会议等重要会议和文件中，都得到了反映，而且释放
的信息越来越清晰。下面凡是引号内的内容全部来自于上述会议或文件
“市场在资源配置中起决定性的作用”。这是我党的理论创新和经济工作的基本原则，
认定经济体制改革重点是要解决政府和市场的关系问题
“解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式”、“健全符合
国情的住房保障和供应体系”。这是我国经济和社会发展的规划目标，也是房地产业长期
稳定健康发展的战略目标。中国住房问题的解决路径既要考虑现阶段的经济基础，也要兼
顾住房消费和投资需求，既要满足弱势群体的住房保障，也要提供更高收入阶层的住房需
求。中国的住房模式本身就处在一个探索阶段，不能简单地、片面地、过早地下结论
“加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求，实现全体人民住有
所居目标的重要任务”。推进住房保障是我们现阶段的工作重点，是我们长时期的重要任
务。我们不可能在短时间里集中优势资源从根本上缓解弱势群体的住房问题。这是一个不
断产生又不断解决且需要历届政府棒棒接力的政府基本职责
“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”。在推
进住房保障的过程中，其工作重点和模式选择又是租赁住房。“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。建立
在个人账户上的现行公积金管理制度的确存在实行重大改革的客观要求
“消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换”。商品住房限购与
自由选择、自主消费和商品自由流动、平等交换的原则思路是相违背的。高端商品住宅的
市场销售的限制，实际上是一种不利于发展的自我束缚
“凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”。我国“价格法”规
定，商品住房价格不属于政府定价和政府指导价的范围，是由企业根据市场决定的商品价
格。所有商品房的市场价格本来就应该交给市场，而政府不应该进行长时间的、大范围的
不当干预
“宏观调控的主要任务是保持经济总量平衡，促进重大经济结构协调和生产力布局优
化，减缓经济周期波动影响，防范区域性系统性风险，稳定市场预期，实现经济持续健康
发展”。房地产市场的供求和价格调控，不属于我国宏观经济调控的范围，本身也不是宏
观调控内容。它是一个产业或一个地方的供求关系和价格涨跌的调控
“加强财政政策、货币政策与产业、价格等政策手段协调配合”。经济手段既是我国
宏观经济的主要调控手段，也是我国产业或地方长期稳定健康发展的调控手段。行政手段、
警示手段可以适当应用，但不能够长期的在全国范围内“一刀切”的普遍使用，特别是当
实践证明这些行政和警示手段是错误的时候，更不应该不顾经济规律而硬性推行
“最大限度减少中央政府对微观事务的管理，市场机制能有效调节的经济活动一律取
消审批”。过往的房地产调控确实存在宏观层面的手段措施，但更多体现的是对地方中观
层面、对企业和产品的微观层面的手段措施。譬如对地方房价控制目标军令状的要求，企
业开盘销售时机和价格的审批，产品70/90的规范等
“直接面向基层、量大面广、由地方管理更方便有效的经济社会事项，一律下放地方
基层和管理”。中央和地方本身是划分事权范围的。城市规划、建设计划、土地批租、商
品房（包括商品住宅）的开发和布局、商品房交易登记，从来都是地方政府的事权。将住
房供应和住房保障的权利、将权籍登记和市场监管的权利下放到地方政府，是路径正确的
具体表现
“加快房地产税立法并适时推进改革”。房地产税种类多、税率高、税基重复、操作
复杂、有的还实行追溯制和预征制、不经过立法甚至是法规修订程序等，早就具有改革调整的急迫性。现在上海和重庆的房产税征收，实体和程序都存在问题。房产税不是继续扩
大试点的问题，而是停止违法试点的问题。房产税需要在稳定甚至减少税赋总量、调整税
赋结构、简并税赋种类、地方和全国人大立法的前提条件下，再予以果断推行
“从严合理供给城市建设用地、提高城市土地利用率”、“特大城市要注重调整供地
结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。解决我国城市商品住房的市场价格问题，
就是要调整现行的供给结构，提高住宅用地的供给规模，提高城市土地利用效率。这是过
去既压供给又压需求政策调控思路的重大调整，是用加大供给的办法去解决需求和价格的
问题
“建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民更多财产权利”。这是一项非常艰巨的改
革。国家建设用地市场早就存在，市场主体明确，法律权证齐全，发展相对成熟。但农村
集体建设用地本身就缺乏市场，土地承包权、经营权、使用权和土地流转权，特别是土地
变性流转权，在主体上是分割的。两个市场还要实现城乡统一，还要赋予农民更多的财产
权利，其难度可想而知。在短时期里，农村集体建设用地不可能大规模的变性为国家建设
用地，也不可能大规模的流入到房地产的开发经营市场
第三部分：2014年房地产业发展特点和趋势
出现十年来最好的产业政策环境。房地产的开发周期一般需要3-4年，但是我们的房
地产政策调控每年都有，有的时候一年还三轮调控，政策条文颁布了一大堆。这种政策不
但多且变化快的调控，使市场开发和购买预期都混沌起来。2014年是房地产相关政策最
为透明的一年，也是产业发展前景最好预期的一年
房地产开发投资、建设交易和市场价格继续保持高位运行。即便在严厉的房地产政策
调控周期过程中，我国房地产业的投资、建设、交易规模除个别年份以外，基本上是年年
创新高，年年大发展。鉴于2013年下半年中国宏观经济发展态势趋于稳定，一系列的重
大举措取得明显效果，尽管我们还存在着不少深层次的矛盾问题，但是在2014年可以期
待在宏观经济稳定的背景下，中国房地产业的各项主要经济指标依然会保持高位运行
商业地产受到来自各方面的夹击。中国商业地产一方面受到产业内部阶段性建设供应
规模过大的困扰，另一方面受到外部电子商务对消费品购买方式的冲击影响，商业地产将
步入一个较为困难的时期，主要表现在招商困难、租金难以走高、空置率过大、投资回报
预期不明朗等方面。一些大型商业地产投入比重较大的开发企业，融资压力很大。