特立独行
美国经济政策与世界其他国家及
地区渐行渐远 第10页
向“钱”看
历数吸引高净值个人投资的市场及
其原因 第12页
资产明细
发达经济体与欠发达经济体的
资产分配愈发不均衡 第6页
私人财富·全球之旅
SavillS world
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2016
全球房地产
投资贴士
第一太平戴维斯专家
揭秘房地产投资下一站热点
世界资产价值
面面观
全球房地产交易之趋势
卷首语私人财富·全球之旅Savills
世
界房地产市场恰似一个国际舞台，上演着多
种经济及货币“戏码”。部分投资者拥有股
权优势，其他投资者则可享受低成本贷款

与过去几十年相比，近年来的货币形势要宽松
得多，因此投资成本有所降低；在资产价格受国内经济
衰退影响而下挫的国家，投资机会相继涌现

这意味着自2008年全球金融危机爆发以来，跨境房
地产投资已普遍增加。2009年至2015年间，跨境投资占
全球总投资的比例已从17%上升至20%；同期跨境投资额
从650亿美元陡增至2,170亿美元，增幅高达334%

在本期《私人财富·全球之旅》中，我们对全球房
地产总值以及可投资房地产的价值做了统计。我们首次
将农业物业纳入统计范围，以完整呈现涵盖住宅、商
业、农业等多领域的房地产市场格局

随后我们考察了资产价值在全球各区域市场的分布
情况，以及近期财富跨境流动对改变价值分布格局的潜
在作用。在此基础上，我们继续探讨了全球各地货币形
势与投资行为的差别。分析结果对全球房地产趋势具有
重要而深远的启示

展望全球房地产未来走势，我们对拥有大量股权的
私人投资者的投资意向进行了调查，发现部分资本不仅
开始自由流动，在投资领域的选择方面也愈发具有冒险
精神。我们分布在全球各地的研究员中有很多捕捉到了
上述现象，这在他们对2016年及以后房地产投资的专业
建议中有所体现

‘部分资本
在开始自由
流动的同时,
也愈发具有
冒险精神’
YOLANDE BARNES
第一太平戴维斯世界研究部
董事
ybarnes@savills
Twitter: @Yolande_Barnes
财富新征程
4-56-78-9
10-1112-13
19-38
14-17目录
39
内容提要
全球资产
全球房地产总值近为全球GDP的三
倍，但仍有增长空间
美国为何取“张”弃“弛”
2016年美国将继续货币紧缩，在全
球宽松大环境下不走寻常路
投资
利率上调会给股权富足以及股权贫乏
的投资者分别带来怎样的影响？
全球资产以房地产、股权、债券、
黄金等多种形式存在，其中房地产约占
全球资产总值的60%

住宅约占全球房地产总值的75%，
商业与农业物业分别占13%与12%

每年参与大宗交易的房地产约占全
球可投资房地产的1%

全球房地产投资贴士
第一太平戴维斯专家预测，揭秘房地
产投资下一站热点
全球售房进行时
全球金融危机爆发以来房地产交易经
历的四大阶段
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板块观察
写字楼仍是最大的资产类别，但近年
来需求有所回落
资产明细
发展中国家的房地产市场不会沿袭西
方市场发展模式的原因
富豪投资意向
全球门户城市仍具投资吸引力，其他
世界中心的投资热情也不断升温
全球房地产投资长期前景由人口增
长以及随之而来的住房需求增长共同决
定

预期利率将在近期上涨，表明资本
开始全力追逐收益率以及租金增长

我们对未来十年房地产投资趋势的
三大预测：
1. 二、三级市场的崛起
2. 二线城市的崛起
3. 替代资产类别与投资地段的崛起
我们针对未来五年给出的投资贴士
包括技术时代下的物流物业、数字创意
产业蓬勃发展的高品质小城、中产阶级
日益壮大之地区的住宅，以及亚洲、欧
洲、中东与非洲的新兴度假区。全球资产
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与分
析基
础

全球房地产
据
第一太平戴维斯研究部估
测，全球已开发房地产总
值接近217万亿美元，即
217,000,000,000,000美
元（见图表1）。已开发房地产包括
零售物业、写字楼、工业物业、酒
店、住宅、其他商用物业以及农业用
地

2015年全球房地产总值大约相
当于全球生产总值的2.7倍，是国
家、企业与个人财富的重要储藏方
式。全球房地产约占全球主流资产总
值的60%。与房地产相比，有史以来
开采的所有黄金（总价值约6万亿美
元）也黯然失色

全球房地产总值比全球股权及证
券化债务的交易总值高出三分之一左
右，彰显房地产对于世界经济的重要
性（见图表3）。房地产是受全球货
币环境和投资活动影响最大的资产类
别，并因此成为对国内和国际经济最
具影响力的投资工具

近年来多国推行的量化宽松政策
及其造成的低利率环境，在压缩房地
产投资收益率的同时也推动资产价值
大幅攀升。投资活动与资本增长席卷
世界主要房地产市场，导致当地资产
价格上涨

我们估测，全球房地产总值中约
有三分之一属于可投资资产（见图表
2），其余价值145万亿美元的资产
未参与任何有目的的公开交易。房地
产资产多为业主自用或小型私营个体
持有，即便在商业物业领域亦如此

全球可投资商业与住宅物业总值
约为72.5万亿美元。截至2015年第
三季度的12个月中，住宅与商业物业
大宗交易（单笔成交在1,000万美元
以上）总额约为1.05万亿，占比
1.45%。距离我们上次对全球房地产
价值的估算已有两年时间，期间可投
资物业价值上涨了3.56%，相当于平
均每年增加1.77%。但各地市场表现
参差不齐，如美国实现显著增长，而
亚洲部分地区零增长甚至负增长

全球资产以房地产、股权、债券、黄金等多种形式存在，其中房地产
约占全球资产总值的60%
世界资产价值面面观
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