警报已经拉响，这次丌是演习 危言耸听丌是为了哗众取宠，只是市场变化的确明显。危言耸听丌是因为市场波劢，而是楼市质变趋势已经出现。危言耸 听丌是我们悲观，而且我们有义务为甲方领导预期风险。 当然中国经济从来没有过市场经济，所以我们丌用学西方经济学。政治经济学才是中国经济的主导。中国经济依赖投资刺 激，谁当总理丌给激素吃都丌行。但：温家宝总理喜欢强刺激，李克强总理喜欢温刺激。房地产依赖大资金，只要央行放水， 水自然会去房地产。但这一次市场已经开始出现了三四线看得见的局部过剩，虽然一线城市依然短缺，这是因为畸形的人口流 向，如果需求端出现变化？市场会如何。 2012年-2013年的这一波上涨，严重消化了之前因为限购滞留市场的需求，价格的上行更在信贷收紧的情况下，透支了需 求的购买力。之前十年，中国最近几年的储蓄率在50%左右，是世界第一，但全社会的储蓄率只有20%左右。储蓄主要高在政 府和国企，而非居民。随着人口老龄化，我国人口抚养比将在2013年出现“拐点”,缺失政府养老社保体系的中国经济，支撑 房地产全面繁荣的经济基本面已经变化。警报已经拉响 我们明确一个历史，楼市丌是一帆风顺上涨的。任志强也屡次犯周期性的预测错误，08年、11年也错判市场。2007年、 2010年华远地产均加大土地储备力度，08年、11年的市场你懂的，2013年他们也又扩大了土地储备。 一线二线城市的需求幵 丌刚性，相比三四线城市，一线二线房价处于高位。大部分购房者都是借劣贷款等信贷工具。一旦信贷收紧，需求可能会明显 萎缩。我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的 调整幵非完全没有可能。 我们庆并在北京这样一个畸形的市场，京津冀一体化就是个屁，源源丌断的资源还在涌入北京。到55%的城市化率，需求 依然足够庞大。特别是北京等一线城市，一旦信贷松动、价格松动，需求的反弹依然会很激烈。但谁敢赌呢 政策：2014年政策的整体走向是稳定预期，二季度无论信贷环境还是购房者情绪 均不及去年下半年，在市场过于悲观时，我们判断政府会通过政策改善改变市场 的预期，保障稳增长目标 2014 年两会政府工作报告中涉及房地产调控的表述为“针对不同城市情况分类调控，增加中小套 型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。两会政 府工作报告及中央工作会议均淡化房地产调控表述，分类调控、去行政化的调控思路日益清晰 目前全国限购城市共有46 个，其 中二、三城市分别为24 个、18个 ，整体成交约占全国总成交面积 的25% 流动性：根据2014年政府工作报告，2014年全年M2计划增速为13%，较2013年实 际增速下降0.6个百分点，全年整体流动性不及去年，二季度流动性也将持续偏紧 自去年下半年以来，市场流动性持续偏紧，房地产作为资金密集型行业，影响明显。进入2014 年后，出于对地产资金链的担忧，部分银行开始收紧房地产贷款业务，开发商融资环境持续恶 化（空有银行贷款额度，银行没有放款头寸，排队放款） 开发商资金来源累计同比增速逐步收窄 一季度场内资金成本相对宽松 流动性：2013年下半年以来，新增信托贷款持续低位，1-3月房地产集合信托募集 资金765亿元，同比增长8.7%，增速开始回落，我们判断房地产信托增速将大幅放 缓 自去年3月银监会发布8号文规范非标业务后，每月新增信托贷款持续保持较低水平，由于8号文主要针对银 行表外理财业务，而银行委托理财贷款大多不投向房地产。我们判断非标业务管制对房地产资金的影响， 可能更多体现在对银行表内房地产贷款额度的挤压 流动性：余额宝等理财产品收益率高于存款利息，但受货币市场行情直接影响， 长期来看，实际利率的高低更多取决于利率市场化所处的阶段26 8七日年化收益率（%） 上海银行间拆放利率 余额宝货币收益率515 12-0112-0713-0113-0714-01 隔日(%)515 12-0112-0713-0113-0714-01 1个月(%) 2013年6月“钱荒”来袭，Shibor隔 日拆放利率最高位时达13.44%，创 历史新高 截至2014年2月26日，余额宝的开户数 已经突破了8100万人，规模很有可能 已经突破了5000亿元 中国理财产品预期收益率高于存款利息（%） 土地：14年一季度一线城市在土地供应增加下成交量大幅上升，双双创下近7 年同期最高位水平，二线及三四线城市则分别较去年同期出现明显回落，其中 成交分别下降34%与30%200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q1 一线 二线 三、四线500 1000 1500 2000 2500 2008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q1 一线 二线 三、四线 一线 二线 三四线 2013Q1 3819911696 2014Q1 4008331241 同比 5% -16% -27% 一线 二线 三四线 2013Q1 34011862061 2014Q1 4857831449 同比 43% -34% -30% 40个大中城市土地供应情况（单位：万平米） 40个大中城市土地成交情况（单位：万平米） 新房：受市场基本面向下及信贷压力影响，一季度楼市开局不乐观，新增供应环 比下降48%；成交总量亦较上年四季度有所下降，其中一二线城市主要受新增供 应缩减影响分别下降超三成1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q1 三、四线 二线 一线 40个大中城市新增供应情况（单位：万平米）1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q1 三、四线 二线 一线 40个大中城市成交情况（单位：万平米） 供应 一线 二线 三、四线 总量 2014Q1 642159124474680 环比 -36% -46% -51% -48% 同比 0% -3% -9% -6% 成交 一线 二线 三、四线 总量 2014Q1 602160628555063 环比 -31% -34% -23% -28% 同比 -37% -24% -13% -21%