中国指数研究院深圳分院商业地产发展综述
中山商业地产发展环境
中山市商业地产格局
中山商业未来发展趋势
中国指数研究院深圳分院
2009年以来住宅市场的持续火热，迫使宏观调控政策不断加
码，2010年至今，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规
定二套房首付不低于五成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套
以上房贷，以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的
首次置业，多种政策组成叠加效应，几乎影响到了所有住宅需求。但
是，商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商
业地产的影响较为有限。此外，虽然自2010年起货币政策日益趋紧，
而通胀预期仍然存在并愈加强烈，导致部分房地产投资者将目光转向
商业地产，不断推高了商业地产的价格。商业地产背景环境商业地产发展综述
中国指数研究院深圳分院商业地产概念商业地产发展综述
商业+地产，先商业后地产
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房
地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形
式，商业地产的形式多样，规模有大有小，大型商业如Shopping mall项目，可以
达到几十万方，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小，对于规模庞大
的商业地产，其经营多采用整体开发、统一经营管理，以租金为投资回报的模式，
对于小规模的商业地产而言，经营管理模式非常多样化，既有统一经营管理模式下
租金回收的方式，而更多的小规模商业项目，如住宅社区中的底层商铺则采用商铺
出售、零散经营的模式
中国指数研究院深圳分院商业地产分类商业地产发展综述
邻里型社区型区域型超区域型
商圈半径（公里）1－23－510－2030－40
时间距离（分）3－55－810－1520－30
商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上
停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000
商
店
组
成
超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家
专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家
综合店饮食服务服装店服装店
药店其它饮食服务饮食服务
洗衣店杂货店杂货店
其它其它其它
10－20家20－40家100－200家180－250家。