华都名城银座华美达项目营销策划报告
目 录 CONTENT
第一部分：项目基本概况
项目现状
项目区位
周边环境配套
目前该项目所剩房源有
三部分组成：
商务公寓7400㎡
产权式酒店4000㎡
纯一层商铺830㎡
商务公寓、产权酒店、
商铺共计12230㎡
项目现状
本工作计划只针对以上剩余房源拟定
核心商业区
项目区位
项目处于张店城市核心商业圈，周边商业林立、配套设施完善。
四至：东至联通营业厅大楼，西至淄博市房产管理局办公楼;南至远方金领数码科技城；北临共青团路。
金晶大道
房管局
数码城
项目周边配套状况——政务、商务、金融
商务金融：淄博饭店、财富广场、交通银行、齐商银行、邮政储蓄；移动、联通营业中心；
商务办公氛围浓厚
政务配套：项目西面为房管局办公中心；北部临近人民路市政务中心，市政府、市检察院、市财政局、市公安局
政务办公核心区
淄博饭店
交通银行
淄博市政府
淄博市财政局
项目周边配套状况——商业、交通
商业配套：项目南部为美食街，集中了淄博商厦、利群、振华商厦等大型卖场，各类饭店、小吃店分布集中；
商业从小到大形成5分钟商业圈，同时提供各类午店
交通配套：项目位于城市主干道，北临共青团路、东临金晶大道，多路公交车通达，最近站牌距本案仅10米。
区域道路状况良好，交通通达性强，方便快捷
淄博商厦
美食街
共青团路
金晶大道
项目周边配套状况总结
项目周边配套分布示意图
政务配套
医疗娱乐配套
商务金融配套
商业配套
共青团路
人民路
西二路
金晶大道
结论：
项目整体商务配套完善，交通四通八达可辐射全市，交通配套优势明显；
项目靠近市政府各部门办公区，行政氛围浓郁，政务办公极为方便；
周边商业林立，商业氛围极为浓厚。
美食街
交通银行
淄博饭店
市财政
市政府
市公安
市检察院
市房管局
财富广场
邮政储蓄
齐商银行
市中心医院
淄博商厦
利群购物广场
振华购物中心
鲁中宾馆
芒果量贩式KTV
美达·沛客
第二部分：市场竞争分析
主要竞争对手分析
整体市场分析
商务公寓主要竞争对手分析
在本区域内主要的竞争对手为：
金昌大厦
财富广场
温州大厦
华夏国际
共青团路
美食街
新村路
柳泉路
中心路
本案
金昌大厦
财富广场
温州大厦
华夏国际
商务公寓主要竞争对手分析
本区域处在为淄博的第一核心商圈，商业氛围浓厚，区域以商住两用投资型商务公寓为主
该区域办公楼以城市综合体的形式众多，一般1-4层为商场，局部配有酒店；
户型以50—70平米为主，以华夏国际为代表的局部有LOFT公寓；
受城市中心良好的资源配套，整体均价，在4300元/㎡。
整体市场分析
从在售公寓类物业的区域分布来看，以柳泉路、中心路、西七路为主；
张店销售市场租售的公寓类物业总量相对较大，且配套单一；
当前销售市场中档公寓类及办公物业的购买群体以投资型群体为主，少量自用群体；
就整个市场来说，在售项目产品类型单一，竞争相对激烈；
市场易接受的面积区间为30—60平方米，比较易于接受的单价区间为3800—4500之间；
第三部分：项目整体定位
项目SWOT分析
核心价值体系
项目形象定位
项目客群定位
项目价格定位
项目案名推介
项目SWOT分析
淄博商务区
本案
地段：周边拥有成熟的商业形态和最为密集的金融机构，医院、学校也仅一步之遥；
交通：交通便利，多路公交车经过，距离火车站、汽车站、高速路口仅5分钟路程、通达性好；
70年住宅产权：与同类项目相比，产权优势明显；
公摊：得房率高达85%以上；
400个停车位，5部高速电梯，办公生活更为便捷；
大堂面积达1000平米，近10米挑空，20米挑高西餐厅，高端生活、豪华空间；
银座华美达酒店即将开业，对本项目形成优势带动；
公寓部分共享国际五星级生活体验。

S 优势
W 劣势
项目形象较差，该项目运作多年，曾出现过延期交房，华美达酒店迟迟未开业等负面形象，导致在人们心目中形成负面印象，给后期销售带来困难；
该项目为一面沿街，周边商业较为低端（电动车、手机店），从而影响项目整体形象；
可售部分套型偏大，均为90㎡左右房源，且大部分为北向，室内有大立柱影响整个户型的美观性及实用性；
毛胚房源和银座华美达酒店形成较大反差，不利于写字楼客户的选择；
项目暂定售价考虑其大多为北向房源，其实际售价在现有公寓市场基本不具备竞争优势；
项目自身前期有一栋公寓售出，从现有物业出租情况看，存在较多空置房源，且有部分公寓、写字楼客户已贴出出售信息，对写字楼现有产品销售存在内部竞争；
从现有的物业管理来看，特别是公寓部分的物业管理不够完善，后期剩余房源写字楼的物业管理及收费问题如何界定，也是存在较大抗性，如：写字楼物业服务标准，电梯如何使用，费用如何分摊，地上地下停车位写字楼与酒店如何区分等；
项目SWOT分析