星光厂改造项目
规划及定位建议
第一部分 项目背景分析
第二部分 市场分析及定位研究
第三部分 产品概念及规划建议
第四部分 成本估算与收益分析
目录
市场分析及定位
项目背景
商业市场分析
办公市场分析
酒店/公寓市场分析
商业市场定位
办公市场定位
酒店/公寓市场定位
产品概念及规划建议
报告框架
成本估算与收益分析
第一部分 项目背景
1.2项目四至及现状
1.3项目SWOT分析
1.4项目驱动力分析
1.1区位发展背景分析
五角场
功能区
金桥
功能区
张江
功能区
陆家嘴
功能区
保税区
功能区
崇明三岛
未来辐射区
直接辐射区
直接竞争区
成熟商业区
沪崇苏隧道
1.1区位发展背景分析
浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确，
地块位于外环线以内，与中心城区直线交通距离不远，
近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽），
隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽，
浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带，
紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”，
规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘，
下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。

1.1区位发展背景分析
30.6%
38.4%
12.4%
高桥镇人口类型分布图
8%
10.6%
消费群体研究
高桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来看人口老龄化趋势明显。

1.1区位发展背景分析
1.2项目四至及现状
高桥城区；港城路
世纪联华
高桥中学；外高桥保税区
高桥老宅
M6
外高桥保税区北站
M10
港城路站
优势
劣势
机会
威胁
1.地靠6号线保税区北站，临近高桥镇公交枢纽站，交通便捷。

2.周围小区密度高，人口数目众多。

1.地处清溪路较不繁华一带，地段较偏。

2.周边居民多为动迁户，消费档次较低。

3.项目左右两侧均为老式民居，对项目整体外立面档次有一定影响。

1.本项目离世纪联华卖场较近。

1.整个高桥镇缺乏商业环境，
大型娱乐餐饮主题性商场看好。

2.经适房的开发,将导入10万多人口
,整个高桥镇消费人口将达到30万。

1.3项目SWOT分析
位于民居旁，人流主要导入位置，商业价值高。
适合的物业类型
商业
办公
酒店/服务式公寓
项目地块适应性分析
1.3项目SWOT分析
1.4项目地块驱动性分析
1、项目位于浦东新区东北角，是否可以辐射项目以北（崇明三岛）？
2、未来交通条件良好，是否可以辐射全市消费人口？
两大核心问题
未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会
1966城镇体系：一个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村
按照中心城950万人的人口规划与1100多万的现有人口，中心城区在未来5年内至少需要向外高桥地区迁出150万人；
外高桥新市镇处于上海卫星城镇建设的第三阵营，未来人口将增加至16万人；
外高桥新市镇的人口导入为商业发展带来机会，而且商业发展的动态过程应与人口导入的进程相匹配。
人口因素
1.4项目地块驱动性分析
产业因素
本案未来增长点在于：
来自外高桥的物资/贸易/IT产业
来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业
来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业
1.4项目地块驱动性分析
小结
本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基础商业的可行性,
吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性及可能性,
通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及办公提供更强市场竞争优势,
区域周边的产业发展为本案的办公物业发展的能行性奠定基础,
本案的开发进程应与人口的导入同步.
第二部分 市场分析
2.1商业市场分析及定位
2.2办公市场分析及定位
2.3酒店/公寓市场分析及定位
城市宏观商品经济背景
2.1商业市场分析及定位
市中心人口集中，商业发展成熟，表现为租金水平及入住率高，但未来新增商业体量受制于有限的可发展用地；
上海外围商业的发展主要基于周边人口，一些大型专业特色市场及其他目的性消费则吸引全市的目的性消费人群
本案的区位决定本区域的商业发展首先应考虑基于区域的人口的基础型消费，其次考虑发展目的性消费
上海市商业布局现状
2.1商业市场分析及定位