问题一／ 依托项目优质的先 天基础如何打造具 有全市影响力的商 业体？ 城市市心，交通便利，商业氛 围浓郁，在根基于项目得天独 厚的基础优势上做加分动作， 实现项目的影响力、价值力最 大化 在城市商业垄断严重、客源争 夺激烈的背景下，如何突破层 层围堵？挖掘未被开发的潜力 客源，实现项目的错位竞争， 从而脱颖而出？ （美山）将围绕这3大核心问题，展开本次提案 问题二／ 如何打破许昌商业垄断 局面，实现激烈市场竞 争下的突围？ 问题三／ 如何对本项目进行准 确的产品定位、规划 建议、业态分布？ 许昌大型商业项目频出，本项 目规模有限，如何实现项目的 精准定位，以科学规划，让本 项目成为迎合市场、迎合客群 的具有全市影响力的热火项目？ 3大核心问题 3大核心问题 PART1市场分析 把握市场的总体变动趋势·判断市场的投资价值·掌握宏观经济政策对房产市场的影响力度与方向许昌印象NO.1 今年以来，许昌市房地产开发投资继续上年平稳增长态势，土地购置面积出现下降，房屋施工面积增长加快， 新开工面积持续增加，竣工面积回落，商品房销售增速减缓，待售面积持续增加，企业到位资金情况良好， 2011年一季度许昌市房地产开发市场运行主要呈现出以下基本特征： 1：房地产投资平稳增长，企业购置土地面积下降 一季度全市完成房地产开发投资11.66亿元，同比增长30.7%，增幅较去年同期上升1.8个百分点。从投资 构成来看，建筑工程投资9.08亿元，同比增长36.7%；其他费用投资2.29亿元，同比增长3.1%，其中土地 购置费1.71亿元，同比下降10.5%。从投资用途来看，全市商品住宅投资8.87亿元，同比增长20.4%。在住 宅投资中，90平方米及以下住宅投资2.71亿元，比上年同期提高88.6%。一季度，全市房地产企业购置土 地面积3.28万平方米，同比下降90.4%，土地成交价款0.4亿元，同比下降88.6%。 2：施工面积快速增长，竣工面积出现下降 一季度全市房屋施工面积568.30万平方米，同比增长123.7%。其中住宅面积464.63万平方米，同比增长101.4%，住宅占全部房屋 施工面积的比重是81.8%，其中90平方米以下住宅105.73万平方米，占住宅施工面积的18.6%。办公楼施工面积0.8万平方米，同 比下降1.1%，占全部房屋施工面积的0.1%；商业营业用房施工面积85.75万平方米，同比增长374.9%，占全部房屋施工积的15.1%； 其他房屋施工面积17.13万平方米，同比增长281.5%，占全部房屋施工面积的3%。 一季度全市新开工房屋施工面积73.84万平方米，同比上升26%，其中新开工住宅施工面积68.41万平方米，同比上升32.7%； 新开工商业营业用房施工面积2.79万平方米，同比下降56.3%。 一季度全市竣工房屋面积11.15万平方米，同比下降68.6%，其中竣工住宅面积10.29万平方米，同比下降68.9%；竣工商业营 业用房面积0.79万平方米，同比下降23.8%。 3：过去的一年楼市调控层出不穷 各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响全国范围内的市场需求仍然旺盛。如业内所言， 2011年楼市必然降温，房价明显上涨的势头不可能存在。随着“国八条”的出台和房产税试点的开征，央行宣布加息，力度更大、 层次更深、范围更广的“第三轮调控”给许昌市房地产市场带来哪些影响？ 2011年1-4月，全市房地产开发企业共完成投资21.55亿元，比上年同期增长46.9%，增幅比上年同期上升5.2个百分点，比一季度 上升16.2个百分点。其中，住宅完成投资16.84亿元，比上年同期增长33.8%,与往年相比，2011年商品房市场呈现出以下特征： 商品房销售现房好于期房 2011年1-4月，全市商品房销售面积48.02万平方米,比上年同期增长24.9%，销售额12.41亿元，比上年同期增长58.2％。 其中，全市住宅销售面积为44.04万平方米，销售额为10.58亿元，分别比上年同期增长20.5%和46.1％。 从销售形式看，1-4月，全市期房销售面积30.13万平方米，比上年同期下降5.3％，期房销售额7.59亿元，增长20.4%；现 房销售面积17.89万平方米，同比上升169.1％，销售额4.82亿元，同比增长212.5%。 房地产开发资金到位情况良好 2011年1-4月，全市房地产开发资金来源总量为34.63亿元，同比增长47.5%。其中，本年资金来源28.88亿元，比上年同 期增长52.1%。在本年资金来源中，国内贷款5.21亿元，比上年同期增长94.4%；自筹资金15.90亿元，比上年同期增长68.7%； 其他资金7.76亿元，比上年同期增长12.9%。 商品房待售面积增幅提高 2011年1-4月，全市商品房待售面积为53.98万平方米，比上年同期增长94.4%。其中，住宅待售面积46.95万平方米，同 比增长73.1%。 市场小结NO.2 1、虽然国家目前的调控力度在不断加大，但由于许昌是三 线城市，改善性需求较旺盛，因此受到的影响较小。 2、2011年上半年上市楼盘较多，多集中在城东版块，且由 于2010年年底多个地块都采取“单位集资”进行建设，这 也使2011年下半年的市场竞争更为激烈！ 3、市中心版块由于其各种配套成熟，仍是全市购房者关注 度较高的区域，而城东版块却由于其东区的不断建设，各种 配套的不断完善，也仍将维持许昌房价的最高区域的霸主地 位！