寻找房地产的“新奶酪” —复合地产的新机会和开发新模式 引言战略决定成败vs细节决定成败 不看涨跌，看趋势！ 房地产市场几成乱象，各种声音、各种争议似乎从来没有停过 限购，如果单从房地产来看，显得“简单粗暴”，甚至“有些无理”；单若从整个中国的城市化发展来看，却有必然性，也是一步好棋 上篇 趋势篇 新周期、新机遇 中篇 战略篇 新方向、新模式 下篇 实战篇 商业地产、旅游地产、产业园地产 上篇 趋势篇 新周期 中国进入大转型时代 房地产“一叶知秋”：房地产宏观调控是中国经济大转型的一扇窗户，透过这扇窗子，我们应该看到的是——正在深刻转型的城市化发展模式、迅猛发展的区域经济一体化以及正经历历史性巨变的消费形态三股力量凑在了一起，形成的中国经济大转型时代的大图景： 改革开放三十年，中国经济完成了第一次飞跃，成为影响全球的“世界工厂”，成为世界经济中的重要成员； 但是，2008年金融危机之后，中国“世界工厂”面临着巨大的转型压力与挑战 外部环境悄然变化： 新世纪头十年里，成功加入WTO、举办奥运会和世博会等等一系列的重大事件之后，中国社会正步入“后XX时代” 超速发展之后回归常态，社会经济都面临诸多不适应和转型的压力 内部发展环境深刻变化： 新周期的四大转变 个人：温饱消费——小康消费 产业：制造产业——服务产业 城市：初级城市化——中级城市化 区域：单个城市——城市群时代 一、个人消费转变：温饱消费——小康型消费 随着中国人均GDP的不断提高，我国城乡居民消费结构持续发生变化，恩格尔系数持续下降 过去以满足吃穿用为主的温饱型上升为小康型的消费结构 富裕阶层不断扩大 近年来，中国经济的繁荣造就了一大批特富阶层和不断扩大的中等收入阶层。据资料显示，中国现在的富裕人士达到23.6万人，这些人士的总财富为9690亿美元 除了特富阶层，我国至少还有3000万人的中等收入阶层。这里所说的中等收入阶层，是指在经济上，人均年收入达到1万-5万美元 中国中等收入阶层目前主要集中在北京、上海、广州、深圳以及长三角和珠三角的少部分城市。个人拥有的财富水平决定其消费水平，中国富人阶层和中等收入阶层的崛起，将直接拉动高端消费市场 从“金字塔”向“橄榄型”迈进 未来十年，中国小城市的中产阶级及富裕消费者将增加2亿，将有近800个城镇的实际人均可支配收入超过上海当前水平。从一二线城市开始回流和从农村持续涌进的人潮和钱潮，交织成一股巨大而复杂的旋转力 与之相比，同时期，中国大城市的中产阶级及富裕消费者将增加6000万，较小城市的潜在消费者总数将大大超过中国主要大城市，远远超出目前大部分中产阶级及富裕消费者居住的沿海地带范围 ——BCG波士顿咨询公司富裕消费模式 比富追求 珠三角高收入人群对富豪生活方式的需求正日益增强 由此衍生出对高档消费设施如奢华餐饮、竞技博彩、社会交际、度假居住和夜生活娱乐等方面的攀比性消费行为 消费特征为独占式、竞争式和部分非理性消费行为 品位追求 由简单的攀比财富向品位的升级，带动了高档品牌服装、轿车游艇、高尔夫、赛马和奢侈品收藏品等方面的消费 由此衍生出文化艺术产品、国际品牌用品和会展活动 出现各种音乐会、马会、俱乐部类的定制化专业化服务 养生追求 守业阶段的富人更加注重自我和家人的身心健康保养 消费特征为隐秘化、安全化、休闲化，生态化 派生产品包括温泉疗养、度假产品、养生餐饮、亚健康运治疗、身体定期保养、私人医生等内容 家庭类产品还应提供宠物、汽车、特护、商务相关服务 文化追求 高端人士逐步加重对知识和文化的消费份额 知识是第一生产力，富人重视文化教育，舍得对自身、子女和企业接班人进行多种教育和培训投入 应提供精英化国际化的教育、培训、展示和交流场所 富裕消费时代的几种表现形式 居住形态的变化：以新型复合运动、教育、娱乐等的主题性地产为主导的生活休闲； 旅游形态的变化：以休闲放松、体验文化为主导的旅游休闲； 工作形态的变化：在工作中休闲，在休闲中工作的商务休闲）； 消费形态的变化：人们的消费形态开始从注重物质消费转向精神消费。休闲养性、健康医疗等生命相关联的康体养生休闲 享受价值诉求远远大于面子诉求 消费升级对房地产影响： 二、产业升级：制造业迁移，服务业兴起 一方面，中国消费结构的升级必然会带动产业结构的不断调整，制造业不再仅仅以珠三角、长三角、京津地区为重心了，而是向中西部、向区域中心城市转移； 另一方面，原有的核心都市圈，以现代服务业为主的第三产业正在成为中国国民经济的支柱产业。