图1 历年深圳市商品住宅批准预售情况（2005-2013年） 200520062007200820092010201120122013 万㎡ 数据来源：深圳规划与国土资源委员会 从各区来看，2013年住宅批售集中在龙岗、宝安及龙华新区，三个区的批售量占全市 总批售量的81.51%。其中，宝安和龙华的批售量相对去年均有所减少，全市也只有这两个 区域批售量下降；而龙岗的批售量较去年增加了21.72%，仍处于遥遥领先的位臵；盐田的 批售量大增了460.41%；福田的批售量也延续增加的趋势，增长幅度是去年的近3倍，达 到了171.67%；南山及罗湖批售量也分别增加了31.53%、42.98% 2.2 推盘量顺势增长 推售方面，自2005年以来，全市住宅推售量持续减少。今年情况有所改观，全年深圳 市共推出住宅434万㎡，同比增加了14.2%，推盘量止跌回升，重回09年水平。由于前3 个月推盘项目的热销，4月份的推盘量创下2012年以来的新高，推盘面积达到了59万平， 环比增长58.5%，同比增长76.8%，对全年推盘量的拉升可谓功不可没 图2 历年深圳市商品住宅公开发售情况（2005-2013年）200 400 600 800 200520062007200820092010201120122013 万㎡ 数据来源：深圳中原研究中心 与批售类似，全市各区公开发售面积前三甲也是龙岗、宝安及龙华新区，三区公开发售 总量占全市总发售面积的77.75%。其中，龙岗占比近4成，公开发售面积达171.56万㎡； 宝安次之，占比为19.49%，是唯一的公开发售面积同比减少的区域；龙华新区公开发售面 积占比为18.75%，同比增加53.54%；南山公开发售的面积增加幅度超过6成，增长幅度 位居第二；福田公开发售的面积同比大增359.12%，为24.13万平；此外，盐田依旧为公开 发售的面积占比最小的区域，面积达5.59万㎡ 表1 2013年各区商品住宅批售、推售面积列表 区域 批准预售面积（万㎡） 同比增减(%) 公开发售面积（万㎡） 同比增减(%) 宝安 96.5 -14.34% 84.66 -37.23% 福田 31.16 171.67% 24.13 359.12% 龙岗 261.12 21.72% 171.56 27.83% 龙华 102.35 -11.98% 81.46 53.54% 罗湖 12.84 42.98% 12.91 35.49% 南山 52.94 31.53% 54.03 64.30% 盐田 7.4 460.61% 5.59 39.65% 全市 564.31 11.64% 434.34 14.21% 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 2.3全市推售户型特点 从户型分布来看，2013年70㎡以下小户型单位推售量有所减少，占比为6.52%。70-90 ㎡的2-3房依旧为市场主力，推售量占比超过5成，较去年增加12个百分点；复式单位的 供应较去年也大幅增加，全市新推144㎡及以下复式住宅3092套，占比增加2个百分点； 全市新推144㎡以上户型住宅套数为5575，占全市新推总量的12.86%，同比增加了9.93%； 2013年全市新推别墅类产品共616套，较2012年大增153.50%。以豪宅为主的南山区推 盘量大幅增加近6成是豪宅供应增加的主要原因之一 表2 2013年深圳市公开发售项目户型结构表 房型 套数（套） 比例 单房 120 0.28% 1房 1568 3.61% 70㎡以下2房 1142 2.63% 70㎡以上2房 7153 16.49% 90㎡以下3房 16628 38.32% 90㎡以下4房 1548 3.57% 90-144㎡ 3房 2272 5.24% 144㎡以上3房 788 1.82% 90-144㎡ 4房 3688 8.50% 144㎡以上4房 2746 6.33% 144㎡以下5房 604 1.39% 144㎡以上5房 1079 2.49% 90㎡以下复式 2788 6.43% 90-144㎡复式 304 0.70% 144㎡以上复式 346 0.80% 别墅 616 1.42% 总计 43390 100.00% 数据来源：深圳中原研究中心 三 成交上行 中小户型热销依旧 3.1 成交量走高 供求比平稳 2011年的成交低谷过后，近两年全市新房成交量稳步回升。随着推售量的逐渐增加及 平静政策环境带来了的利好，2013年的成交量达到2008年以来的次高水平，成交面积达 到438.33万㎡，同比增加19.44% 全市推盘量与成交量基本相当，供求比约为0.99。2010、2011年两年的低量成交积累 了一定的需求。近两年，需求释放，购买力增强，促使供求比例下降。随着新型城镇化进程 及人口政策改革的推进，未来深圳住房需求或将继续增加。目前全市的供应量仍不能满足购 房需求，面对深圳长期存在的供求矛盾及潜在需求，供求矛盾短期内仍将会持续 图3 历年深圳市商品住宅供求情况（2005-2013年）0.4 0.8 1.2 1.6250 500 750 1000 200520062007200820092010201120122013 万㎡推盘量成交量供求比 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 3.2 政策边际效应递减 上半年成交量仅次09年 从月度成交走势来看，除了2月份春节期间，2013年各月的成交量波动幅度不大，基 本维持在30-40万㎡的水平。上半年，全市成交量一路走高，共成交了235.07万㎡，达到 六年来的次高水平，其中1月、5月、6月保持在45万㎡以上的高位。下半年，成交基本 维持平稳状态。仅11月份，由于入市项目价格较为合理，部分处于观望状态的购买者入市， 成交量达到了又一高峰，成交面积为45.21万㎡。总体来讲，下半年受银贷收紧及政策预期 的影响，成交量较上半年减少了13.53%，以203.26万㎡的成交量收官 图4 2013年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图1030 40 50 60 130113021303130413051306130713081309131013111312 万㎡ 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 3.3 二、三房住宅占比达6成 2013全市成交一手住宅为 47759套，较去年增加18.8%。从户型结构的成交分布来看， 二房住宅和三房住宅占比达到了63.76%，销售套数为30451套；一房住宅占比超过两成， 成交套数达到11338套；三房及以下户型成交套数占全市总成交套数的86.50%，中小户型 依然占据市场主力地位；四房及以上大户型成交相对较为冷清，占比仅为6.41% 表3 2013深圳市新房成交结构表 房型 成交套数（套） 销售比例 一房住宅 11338 23.74% 二房住宅 19155 40.11% 三房住宅 11296 23.65% 四房住宅 2621 5.49% 四房以上 438 0.92% 单身宿舍 114 0.24% 单身公寓 97 0.20% 复式 1197 2.51% 复式住宅 1002 2.10% 其他 501 1.05% 总计 47759 100.00% 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 3.4 新盘销售率理想 福田成交量涨幅居首位 2013年全市除南山成交量同比减少外，其余各区成交量都有所增加。其中福田今年推 盘量大增3倍多助推了需求市场的活跃，成交量同比大增了84.50%；成交量最大的龙岗区， 也有51.33%的增长幅度；随着宝安中心区与西乡等住宅集中片区的项目入市量下降，宝安 区成交量仅与去年基本持平，但仍居全市第二名；南山区入市房源中大户型单位占了很大比 例，项目均价多在3万/㎡以上，也不乏均价4万/㎡以上项目的踪影，高房价令很多购买者 望而却步 表4 2013年深圳市各区成交情况 区域 成交量（万㎡） 同比增减 新盘开盘销售率 罗湖 8.29 51.90% 73% 福田 21.50 84.50% 78% 南山 24.67 -34.60% 56% 盐田 3.22 64.65% 67% 宝安 182.40 1.93% 62% 龙岗 198.25 51.33% 61% 数据来源：深圳中原研究中心注：各区新盘销售率已剔除现房推出的项目 从开盘销售情况来看，上半年高涨的购房热情催生了很多开盘销售率9成以上的新盘， 随着需求的大量释放及市场环境的变化，下半年，开盘销售率有所降低。福田区的开盘平均 销售率为全市最高，全年共有5个新盘入市，开盘率均在7成以上，位于香蜜湖片区的合 正香蜜原著以其价位及区位优势，开盘达到了9成以上的销售成绩；位居第二位的是罗湖区， 开盘销售率也在7成以上。由此可见，随着全市供应转向龙岗、宝安等关外区域，福田、罗 湖等中心区可谓一房难求，间接促进了房源的成交热。除此之外，其余各区不乏“日光盘” 的踪影，龙岗的麟恒中信广场及招商花园城、南山的恒裕滨城、宝安的馨领域等开盘当天均 基本售罄 3.5 存量先降后升 年底达到新高 2013年年底深圳存量可售新房约403万㎡，达到2010年以来的最高水平，较2012 年年底增加了79万㎡，增幅为24.43%。上半年“国五条”的出台，间接利好一手市场， 成交形势一片大好，一部分库存得到快速消化，存量从年初的308万㎡减少到6月份的255 万㎡，减幅为17.27%。从7月份开始，存量又进入上升的通道，一路升至年末的最高点 由于上半年释放了大量的需求，购买力显现出疲软状态，成交量开始下降，存量小幅增加 进入9月份，银行信贷收紧，各种调控措施陆续加码楼市，对市场预期产生了一定得影响， 购买者入市意愿明显减弱，存量以10%的幅度增加。经过两个月的需求积累，11月份，部 分观望者开始入市，成交量达到下半年的最高点，抑制了存量继续上涨的势头。12月份成 交的回落及年末开发商的集中推盘，存量迅速增加17.36%。从历史长期数据来看，2013 年底的存量远高于2010、2011年底的水平，按今年月均37万㎡去化速度来看，还需要11 个月的消化时间。虽然存量有所增加，但去化周期处在相对较短的水平 图5 历年深圳市商品住宅存量情况（2010-2013年）100 200 300 400 1001100410071010110111041107111012011204120712101301130413071310 万㎡ 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 从各区来看，龙岗的新房存量位居全市首位，2013年底该区在售楼盘中仍有223.24 万㎡可售住宅，比2012年底增加约30.60%，增量为52万㎡；宝安区增量位居第二，较 2012年增加12万㎡。存量变化最大的当属盐田区，该区2013年年底的可售房源面积较 2012年增加了2倍多；罗湖区的存量增幅紧随其后，较2012年增加了近6成。福田是唯 一存量减少的区域，2013年年底存量为16.21万㎡，同比减少14.01% 表5 2013年底深圳市各区存量情况 区域 2013年底存量（万㎡） 2012年底存量（万㎡） 同比增减 罗湖 13.19 8.07