市场进入新一轮调控周期，成交先抑后扬
——2017年广州一手住宅市场总结
提要
2017年广州楼市在政策调控下产生了剧烈的变化，本篇一手市场总结广州中原研究发
展部将从整体、分区、分版块三大维度为大家剖析新一轮调控周期下的市场特征
整体市场分析
“调控年效应”，成交量下跌超3成
2017年广州一手住宅网签成交88462宗，同比下跌31.1%，受到政策调控的影响，整体
成交表现未及过去两年，从同为“调控年”的2011/2014市场情况来看，2017年处于新一
轮调控周期的起始阶段
图表 12011年至今广州一手住宅年度网签量
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
网签宗数 71687 90493 92245 72658 92675 128352 88462
网签面积-万㎡ 832.58 1069.72 1047.98 835.9 1079.43 1415.1 985.4
数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘，（全市，包含增城从化）
四季度成交回升显著，广州市场需求强劲
从每月情况来看，今年一手市场走势可分为3个阶段。第一阶段为1-4月，该阶段首先
延续了2016年市场热度，至“三月小阳春”买家因担心信贷收紧而抓紧入市步伐，3月调
控陆续出台后，买卖双方抓紧时间成交，促使网签量连续两月突破万套
第二阶段为5-9月，5月开始网签数据大幅回落开始表现出调控政策的“威力”，受诸
多因素影响，该阶段新批供应量减少，信贷收紧，买卖双方均进入观望阶段，市场成交处于
832.58
1069.721047.98
835.9
1079.43
1415.1
985.4
2011201220132014201520162017
数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘。全市，包含增城从化网签面积-万㎡
2011年2月
“穗十条”限购
2013年11月
“穗六条”限购
2017年3月
330调控
全年低谷
第三阶段为10-12月，调控经过半年时间“消化”，市场进入回暖期。由于广州购房需
求强劲，同时新批预售量较早前增加，买家选择空间增大；另一方面开发商受年底业绩冲刺、
环节资金周转压力等因素影响，加快开盘推货节奏，同时部分楼盘出现特价房、折扣等让利
方式刺激成交，年底出现了“翘尾”行情
图表 22017年各月一手住宅成交量走势
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
套数 9396 5564 12024 10236 7764 5277 5749 4882 5180 6598 6909 8883
面积/万㎡ 102.25 58.9 129.37 132.01 92.02 57.79 63.74 54.7 55.04 70.24 71.69 97.6
数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘。全市，包含增城从化
四大城市成交量对比，政策调控下广州走势相对平稳
2016年至今四大一线城市均颁布了相应的楼市调控政策，从成交走势来看，上海、深
圳受调控影响波动较大，其中上海今年总成交量为626万㎡，同比下跌54%；深圳今年成交
230万㎡，同比下跌45%，反观广州在政策调控下今年成交同比下跌31.1%
由此说明广州楼市投机成分少，绝大部分买家以刚性自住为主，只要推货量保持相对稳
定，市场成交不至于出现大起大落；此外，广州一手总成交量为四大城市之首
102.25
58.9
129.37132.01
92.02
57.7963.7454.755.04
70.2471.69
97.620
40
60
80
100
120
140
123456789101112
单位：万㎡数据来源：阳光家缘、广州中原研究发展部
图表 32017年四大一线城市一手住宅月度网签面积变动
全年均价16155元/㎡，同比回落3%
2017年全市一手网签均价为16155元/㎡，同比回落3%。从实际市场情况来看，今年部
分区域价格与往年持平，即使出现价格上调，上调幅度亦较往年低
图表 42011至今广州一手住宅年度网签均价变动
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
网签均价-元/㎡ 11534 12113 13100 15075 15089 16590 16155
环比 —— 5.00% 8.10% 15.10% 0.10% 9.95% -3.00%
数据来源：广州中原研究发展部、阳光家缘。全市，包含增城从化
2017年整体市场成交5大特征分析
特征一：中小户型面积成交占比增加，改善大户受政策影响明显
从近两年全市成交面积结构情况来看，120㎡以上大户型成交占比出现明显下降趋势，
其从2016年初的28%下跌至近期仅19%。广州中原研究发展部认为，2017年3月调控后由
于首付比例提高、信贷收紧等原因，对部分改善、置换型买家造成误伤，市场中刚需型买
家的主导地位更加明显，因此市场上大户型产品的成交能力减弱
北京399万㎡
上海626万㎡
深圳230万㎡
广州985.4万㎡50
100
150
200
250
0102030405060708091011120102030405060708091011月
20162017
2016.3
深圳社保1变3
上海“沪九条”
2016.10
深圳社保3变52017.3
北京提高贷款门槛
广州“317”“330”调控
数据来源：广州中原研究发展部
图表 52011至今广州一手住宅年度网签均价变动
特征二：千万豪宅整体成交下降，但3千万以上顶豪不降反增
广州中原研究发展部针对千万豪宅成交情况进行统计，根据数据显示今年全市共成交
614套千万豪宅，同比下跌56%；其中1-2千万的“入门级”豪宅下跌幅度最为明显，同比
减少近6成，这一价格段楼盘主要为番禺、南沙等区大面积洋房或别墅及市区白云、海珠
等项目，针对多为置换客，已有一套或多套自住房产，受调控影响该部分客户多处于观望状
态，入市欲望不强
而新政调控对于3千万以上“顶级”豪宅的买家影响较弱，该价格段豪宅成交量不降反
升，同比大增7.6倍；60套3千万以上顶豪的总成交金额为24.3亿，占千万豪宅总成交金
额的23%，去年同期顶豪成交额仅占2%，由此可见经济实力强劲的买家对广州高端项目的
认可、忠诚度仍然较高，从侧面说明了高端买家对广州未来发展前景的认可
图表62015至今广州千万豪宅成交情况
豪宅 参数 2015 2016 2017
1-2千万
成交宗数 267 1262 517
面积（万㎡） 10.02 36.87 15.89
成交总金额（亿） 40 159.8 70.7
2-3千万
成交宗数 87 135 37
面积（万㎡） 2.92 4.83 1.79
成交总金额（亿） 22.04 38.04 9.4
3千万以上
成交宗数 —— 7 60
面积（万㎡） —— 0.33 2.29
成交总金额（亿） —— 3.23 24.3
总计
套数总计 354 1404 614
面积总计（万㎡） 12.94 42.04 20
金额总计（亿） 62.03 201.07 104.4
来源：广州中原研究发展部
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2016年2017年
≤90㎡90-120㎡120-144㎡＞144㎡
数据来源：广州中原研究发展部
3月调控
28%26%25%20%19%24%
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