本报告是严格保密的。报告需要重点解决的问题
项目要求 项目定位需要重点解决
项目定性：中等规模楼盘；短期开发；
及时回笼资金
（商业12000元/平米；住宅4000元/平米）
项目定位和形象：
整体项目是什么？商业是什么？住宅是什么？
项目启动：商业率先启动
2005年11月正式销售
建筑尺度：
产品类型组合（论证）？
商业可做多大规模？ 商铺分布如何？商铺大
小是多少？商铺业态方向？
住宅面积配比？公寓面积配比？
产品类型：商业+公寓+住宅（需论证） 项目启动：项目启动区？分期开发？
商业要求：90%快速销售；10%可保留 项目营销模式
贯穿主线：
充分尊重历史文化遗产、自然遗产
世联研究重点：商业
产品
销售
竞争
客户
面
临
的
困
局
产品形式包括了商业、公寓和住宅，如何统一定位？
以商业启动项目和销售，并回笼资金，如何实现合理
范围内的价值最大化？
住宅客户对本区域的住宅是否能够接受目标价格？
商业客户面对众多的选择，是否有足够的兴趣？
商业如何在与传统商业的竞争中建立优势，
并规避风险？
住宅如何创新，能够与同价产品竞争？
资源与配套
创新与突破
定位的适应性
运河路的街铺价值？
当新城区成为市场的焦点时，
我们如何有出色的表现？
商业的建筑形式与业态组
合有无创新可能？
如何增加客户的辐射范围？
面
临
的
困
局
推广 商业与住宅哪个为主？规模都很大时如何选择？
推广如何贴近目标客户？
本报告是严格保密的。报告结构
项目产品定位
项目分期/营销操作
商业产品
住宅产品
公寓产品
定位突破
项目形象
营销战略
项目定位构想
目标探讨
本报告是严格保密的。项目定位构想
项目区域意象
这里，
一个城市功能衰落的老城区
一个被都市边缘化的老城区
一个被东莞人渐渐淡忘的老城区
他的活力在哪里？他的灵魂在哪里？
项目分析
本报告是严格保密的。市场竞争态势
他的竞争力又在哪里？他的魅力又在哪里？
东城区
高质量生态型居住社区典范
莞城区
城市化程度最高
商业高度集中
万江区
起步最晚；活力渐显
住宅/商业的后起之秀
南城区
政府重点发展新型区域；
大型住宅区林立
新城区
新兴城市中心
写字楼集中地/商业典范

5大市场热点板块分明；
项目不属于任何一个热点区域。
他的竞争力又在哪里？
商业：
城区商业供应量相当庞大，
已经在超规模发展，所面临
的压力十分巨大。
住宅：
城区住宅正处于高速发展的
阶段。2005年-2006年的推出
量约为5000亩，且主要集中
在东城和南城。
城市 人均商业面积
（㎡）
深圳 1
上海 0.76
北京 0.7
东莞城区 约 2
国内主要城市 0.55—0.75