【济南平阴项目市场定位及营销创新报告】
济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司
前言
来自嘉瑞的思考
思考1：为什么在一个经济不发达，城市面积如此之小，城市总人口仅36万人的城市，一个缺乏支柱性产业的城市，缺乏外来行业与自然资源支持的城市，房地产项目如此之多？住宅销售价格如此之高？
思考2：项目独特的山文化、生态资源、文化教育资源、传统富人区，有什么灵魂可以将一颗颗明珠串联，形成与竞争项目有较大区隔，并明显高于竞争项目的品牌印记！
如何细分客户，如何找准突破口，如何构建产品核心竞争力？
如何在“房地产冰冻”时代实现项目开发价值的最大化？在其他楼盘包围中，如何实现小盘跑赢大盘，本案品牌打赢其他品牌？3
如何实现高形象入市与体验式营销创新，实现快速销售？项目核心问题界定
一期多层物业之后，如何保持项目后期高层物业的持续开发？项目包装要素 — 售楼处、围墙、山体包装打造？
开发战略研判 — 企业开发战略要求我们做什么？
项目定位分析 — 与项目气质契合的案名和形象24
产品细化建议 — 什么样的产品适应平阴市场？营销推广思路— 如何做才能更好凸显项目价值？我们的思路
嘉瑞伟业简介— 嘉瑞观点，嘉瑞营销策略
开发战略研判
企业战略——控制风险、追求利润从项目运营层面实现同创品牌的崛起,以控制风险为第一要务
快速回笼资金基础之上的利润最大化本项目是同创在济南平阴的第一个项目，为企业树立品牌形象的战略意义不言而喻；同时考虑到项目的运作需要较大的资金链，且同创尚未在济南平阴打开市场，因此，控制开发风险，快速回笼资金也是必须的。本案的开发战略理应为控制风险、快速回笼资金基础上的价值最大化。

开发风险预估
风险控制——源于市场、善于规避规模大盘，高端项目树立规范，制定标准，小项目要契合需求
规避风险，寻找独具一格的项目特性，是创造利润的唯一出路平阴房地产市场项目多，长住人口较少，城市规模小，供过于求，可开发项目及潜在项目较多，相对全国的中小城市发展与城市客户需求来说，房屋销售价格相对较高，如何在具有较大风险的城市开发具有一定自然优势、教育优势、区位优势的项目，是个需要深思的问题。

2011年，随着房地产第三轮调控轮番出台，城市限购令范围不断扩大，一二线城市房地产开发受到很大程度的影响。大量中小型开发企业贷款难，销售受阻，市场房价降声一片。众多开发企业由一二线城市向三四线及县级城市转战。

政策对房地产的影响：
价格增幅缓慢、成交量下降

3月14日
房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。

——两会闭幕后温家宝答中外记者问针对一二线城市，政策从严不变，政府抑制投资性需求、促进房价合理回归的决心坚定，政策在较长时间内难以松动。

本案本项目位于东关村，东关村位于平阴县城的东北部，本次规划用地东临文笔山路，南临东关大街，北依昙屋山，交通方便，环境优美。附近有三所中学、一所小学和多家规模不等的幼儿园、超市等公共设施。规划范围内有平阴县黄河河务局、平阴东城建筑安装有限公司、东关第二构件厂三家单位。

项目本体分析
本项目规划8万多平米，以多层及部分沿街二层商业为主，含3万平方回迁。

项目自然资源丰厚，教育配套设施及政务机关林立，交通便利，具备天然优势。

项目基地属于依山而建，地势南部低平，向北渐次抬高，呈现台地状依山地貌。绵延的山体构成本项目基地的一道自然屏障，从而形成优良的自然、人文环境。

山不在高，有仙则灵。平阴城北部门户，堂屋山独特的地理地貌，自然天成的生态自然景观，造就本案独一无二的环境景观价值。

无法复制的依山台地，生态自然景观
环境生活价值
平阴最好的教育资源，高中、初中、小学甚至幼儿园，政务机关林立，伴随最好的教育资源集中于此片区，文笔山路可谓平阴文化轴心。

文化传家，学问立业，平阴人骨子里对文人墨客的推宠，对文化的景仰，造就项目以文化为基础的格调。文笔山文脉源源流长，国学文化震撼人心。

文化传承价值
文脉传承，文笔山路教育鼎盛