2中国物流物业|2014年3月|高力国际 引言 高力国际曾于2013年3月全面回顾了中国物流物业市场的基 本面、该市场对投资者与时俱增的吸引力、增长的动因，以 及发展商和投资者所面临的共同挑战。 在许多方面，中国物流物业市场的基本面和挑战并未改变。 但2013与2014年初之间，三宗显要的话题浮现于该市场： 中国（上海）自由贸易试验区于上海挂牌；电子商务与“商 业”的界定趋于模糊；基金及其他投资者的涌入。这三则动 态成为了2013年市场热点，使中国物流物业市场备受关注。 3高力国际|2014年3月|中国物流物业 基本面 国内消费与目前较低的物流效率成为了中国物流业及相关物 业市场成长的基本面。政府力求以国内消费为主导进行经济 转型的意愿和其为了满足国内消费，物流业必须走向现代化 的认识从未改变过。最直观的例证是宏观经济数据的表现乐 观，2013年全国零售总额同比上升13.1%，且众多行业诸如 汽车、家具及其它快消品类的增长，均反映出消费者的积极 情绪。 挑战 获取土地仍是中国物流物业市场发展的最大障碍。地方政府 对划拨物流用地之事宜批复迟疑，皆因相比厂房或商业用地 而言，物流用地仅能提供相对较少的就业岗位以及税收产出。 购地方式、租赁模式、退出策略以及政府法规往往会按区域 持续演变。土地价格的增速高于众多市场的租金增长，这使 得发展商们敏锐地意识到需要找寻更高效的发展模式以实现 预期回报。 20082009201020112012201320052006200720032004 2515530% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 零售总额同比变化 数据来源: 国家统计局，2014 图一: 2003-2013年中国零售总额 人民币 万亿 4中国物流物业|2014年3月|高力国际 中国（上海）自由贸易试验区于2013年9月底正式挂牌成立， 实现了对现有四处保税区的统一行政监管。新“自贸区”以制 度创新为主要体现形式，既要是服务于国家体制改革的试验 地，亦要成为上海经济的强大推动力。 众多企业寄望于自由贸易区对人民币自由兑换和放开数个曾 禁止海外投资者涉足的行业等种种承诺，以期利用这些承诺 而占得先机。而遗憾的是，截至2014年初，该政策细则至今 尚未明朗。 对上海的影响 鉴于细则尚未公布，预测自由贸易区对区域内房地产市场带 来的具体影响仍为时尚早。即便如此，通过高力国际与政府 官员的会谈及对现有区域内市场趋势的分析，预期的影响如 以下两方面：由于服务业创造了新的市场需求以及现有存量 低于需求量，外高桥区域的工业资产有望升值；由于某些企 业会从外高桥外迁，其对临港区域的物业需求会有所增加， 以服务于洋山港岛域。 鉴于外高桥相对成熟、且邻近市区，加之其交通网络和现有 的便民设施，自由贸易区的政策很可能对外高桥产生最为显 著的影响。外高桥目前主要的市场特征是剩余的可供应土地 极为有限，这些少量的可供土地非常昂贵。与此同时，部分 微电子制造商搬离了先前的优质物业，它们选择了合并或外 迁至其它城市诸如成都和苏州。 上海自由贸易区 国际设备制造商普洛斯外高桥保税物流园物流仓储3,5002Q13 国际贸易企业外高桥保税区物流仓储3,1003Q13 国际贸易企业嘉民外高桥保税物流园物流仓储4,0003Q13 国际快递企业临港海博物流园物流仓储23,0003Q13 国际金属制造商外高桥保税区厂房2,2004Q13 国际精密仪器制造商外高桥保税区厂房2,5004Q13 图二：2013年上海自由贸易区部分工业物业租赁交易 数据来源：高力国际上海研究部，2014 目前，国内外投资者均已收购了若干个此类厂房并将其改建 成用于储藏高价值大宗商品的仓库。这一市场动向与外高桥 进口货物（诸如汽车零部件、医药类及医疗器械）的增长率 （2012年达30-40%）表现相一致。数据中心和金融企业后 台业务部亦被该类厂房所吸引。在过去的两年间，外高桥的 房地产交易面积已至少有600,000平方米。 纵使这是一组市场瞩目的交易数据，但这亦系外高桥物业总 存量的仅仅一小部分代表，大量早期建造的物业由于不能满 足基本规格要求，普遍不适合作重新定位。 随着外高桥正在进行升级以适应服务业，临港开始从中获 益。外高桥的地价已超过大部分物流企业的承受水平，并且 预计价格仍将上升。相比之下，临港的平均地价约为外高桥 的63%。尽管该区域地价就其自身而言仍然较高，但其对第 三方物流、大宗商品交易商及汽车产业仍具有更多的潜在吸 引力，这些产业都要求提供比外高桥更好的成本效率。 自贸区申报热潮 上海自由贸易区的正式挂牌被视为国家经济体制改革的象征。 倘若要明确自贸区是否会以切实行动来促成改革还为时尚早， 但是政府对于自贸区由中央直接管辖的公开承诺使得众多人士 开始相信这些改革举措将以浦东为起点，推广至上海及全国其 它省市，或将在中国其它区域批准设立自由贸易区。 5高力国际|2014年3月|中国物流物业 某官方新闻机构曾报道国务院已批准设立除上海之外的十二 处区域性自由贸易区，有关这些新设自贸区的猜测曾在2014 年1月持续升温。然而，一位商务部官员随后便否认了这一 报道并指出那些尚未公示的申报省市仅提交了其设立申请， 而未获正式批复。可见，上海自由贸易区之设立已然掀起了 全国性的自贸区申报热潮。广东和天津被普遍认为会是下一 批获准设立自由贸易区的候选城市。 2014年之关注热点 在上海，自由贸易区于2013年成为市场热点之后，对于官 方而言，能够继续维持其发展势头尤为重要。而这需要凭借 进一步的政策颁布、对现有政策的解读以及可行的细则来实 现。其次，伦敦金属交易所或类似平台的入驻或将对物流物 业的价值产生显著影响。与此同时，外高桥还需要开始着手 资本改良以及重新定位。简而言之，自贸区硬件虽已到位， 但软件仍在2014年有待发展。 图三：临港及外高桥的平均土地价格 200820092010201120122013 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 数据来源：高力国际上海研究部，2014 临港外高桥人民币 每亩 6中国物流物业|2014年3月|高力国际 普洛斯主席及执行董事Jeffrey Schwartz 在2013年11月的业 绩发布会上提到“电子商务即系商业”。这一观点在2013年 尤为正确，网络购物已从一个新现象演变为众多零售商不可 或缺的销售策略，且使中国消费者们对其愈加熟悉，并习以 为常。 同样于2013年，伴随着网络零售额从2012年同比攀升40% 至2013年的约3,000亿美元，中国网络零售市场首次超越美 国。就营业额和净收益而言，阿里巴巴集团（包括淘宝和天 猫商城）已然超越Facebook。 商仅租赁了3,000平方米的仓储空间，而如今，我们却为该 客户开发了一个约135,000平方米的定制仓库”。 这反映了两个趋势：电商企业需求的增加，以及发展商从投 机性开发向定制开发的总体转变。 正值普洛斯在中国的资产配置翻三番之际，电商租赁的仓储 面积占比从2010年的4%上升至2013年的22%。同时，它亦 已开始为电商或服务于电商的第三方物流客户开发定制项 目，诸如亚马逊、唯品会及百世物流等。 租户类型普遍在2013年有所变化。在2012年，强劲的需求 主要来自于临街零售商，诸如H&M、Burberry以及迪卡侬， 还有服务于这些品牌的物流企业，诸如德铁信可、DHL以及 基华物流。然而， 2013年的主要需求均来自电商企业，而 非临街零售商。伴随着这一变化，服务于电商市场的第三方 物流物业的需求也由此上升。 电商领域亦于2013年出现了行业整合现象，一批诸如京东商 城、淘宝、1号店及亚马逊等大规模企业纷纷加强了其市场 活动，为那些不能实现同等经济规模或不具备成熟仓储技术 的小型电商带来了明显的压力。 关于阿里巴巴和腾讯的进入 阿里巴巴和腾讯进入物流市场究竟会产生怎样的影响，成为 了2014年最有趣的关注趋势之一。去年这两家企业均公布了 其在物流市场的重要投资：阿里巴巴（淘宝母公司）宣布将 投资人民币1,000亿元以打造全国物流网络；国内主流互联 网综合服务提供商腾讯以15亿港币入股某物流运营商。这些 投资引发的驱动因素或其对物流市场产生的影响并未在2013 年内立竿见影。这些投资将怎样影响物流市场以及阿里巴巴 和腾讯今后会在市场中扮演怎样的角色，将成为2014年有趣 且重要的话题。 电子商务向商业化迈进 数据来源：媒体报道，高力国际上海研究部，2014 图四：2005-2013年中国网络零售额 贝恩咨询于2013年秋季报告中预测2015年中国网络销售额将 达到人民币3.3万亿元。波士顿咨询集团预测2020年中国网络 零售额亦将达到1万亿美元。这一趋势在2013年许多电商的表 现中得以反映：沃尔玛中国子公司一号店的销售额同比大幅 攀升77%至18.9亿美元，此外，京东商城自2004年设立至今 首次开始盈利，收益超过人民币1,000亿元。与此同时，中国 邮政局公告称2013年前三季度的邮递包裹总量同比上升60% ，且该数据未曾包括淘宝和天猫商城仅在“双十一”就达到 的约1.71亿个邮递包裹量，其实属年度最高单日销售额。 网络零售额的快速增长为优质物流物业带来了递增的需求， 而这些优质物流物业又足够临近于主要市场，从而让单日交 付成为了可能。正如Schwartz在业绩发布会上所言，“那些 本应该用于商铺租赁的物业如今都变成了物流仓储物业。” 易商（客户包括亚马逊和一号店）的首席执行官Jeffrey Shen曾用一个例子来说明他们所见证的物流物业发展态势， 其曾在5月接受华尔街日报采访时表示，“在2009年，某电 2,000 1,600 1,200 800 400200820092010201120122013200520062007 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%