世联地产
第四篇商品房市场分析篇—52
一、市场综述————-——53
二、供应量分析—————54
三、区域供求量分析———55
四、成交量分析—————56
五、成交均价分析————57
第五篇商品住宅市场———58
一、市场综述——————59
二、供应量分析—————60
三、成交量分析—————61
四、区域供求量分析——62
五、成交价格分析————63
第六篇办公物业市场————64
一、市场综述——————-—65
二、供应量分析——————66
三、成交量分析——————67
四、区域成交分布—————68
五、均价分析———————69
第七篇商业物业市场———70
一、市场综述———————71
二、供应量分析——————72
三、成交分析———————73
四、区域成交分析—————74
五、均价分析———————75
第八篇、上半年库存市场分析76
第九篇：下半年市场5大预测78
第十篇2013上半年楼盘营销活动85
目录
第一篇区域发展研究————6
第二篇政策导读—————18
数字楼市—————————30
成交排行榜————————31
第三篇土地市场背景篇—35
一、土地供应分析————36
二、土地成交分析————37
三、地价分析——————49
四、土地用途供求分析——50
五、土地区域供求分析——51世联地产（1）“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓
新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产
调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在
任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本
届政店强调政府职能转变的改革路线。
今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市
场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”
的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但
诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇
化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府
职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。
房地产2013年度三大市场表现
世联地产2、千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存
回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚
好卖在100亿元，可以这样说，当年年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿
房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到2013年，5年时间，房地产行业内已发生翻
天覆地的发化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据《2013年前三季度中国房地产企业销售排行
榜》，TOP50的入榜门槛已达105亿元。
房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，
同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他
企业，TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。
世联地产3、土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年
去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国53个重点城市经营性用地前11月成交同比增长
21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别提升了13%及34%。从成交规模上看，前11月
土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至
26个。同时，土地流标情况也大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。
土地出让金方面，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前
11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍。
世联地产Part 1: 城市区域发展研究
世联地产在环渤海经济圈和长三角城市群辐射影响力下，在腹地中建过渡地带出现了“淮海经济区”的概念，
在城市一体化的进程中，徐州的核心城市的辐射力将沿着更广泛方向发展。
东部沿海经济圈体系逐步充实提升：
①环渤海经济圈
②淮海经济区
③长三角经济圈
④珠三角经济圈
中国具有“圈”性质的经济体已经达到20个，在沿海三大经济圈
的带动下和周边“虹吸效应”的巨大压力下，“淮海经济区”应
运而生，并将走向与长三角都市圈联合之路，将建成中部地区重
要的经济圈。
淮海经济区位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈
的桥梁，未来具有较大的联动发展空间。
淮海经济区位于我国中东部地区，其之北为环渤海经济圈、东
南为长三角经济圈，淮海经济区是两大经济圈连通的必经之
路。
在我国国民经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈（环渤海
经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈）是我国经济发展的绝
对核心。淮海经济区位于两大经济圈之中，在陆路交通上是连
接两大经济圈的桥梁，具有良好的发展前景。
淮海经济区研究
①
②
③
④
世联地产徐州市位于淮海经济区的核心位置，覆盖四省20个地级市的淮海经济区中，徐州已经逐步成长为淮海经
济区的第一梯队（徐州、济宁、临沂、盐城）的城市之一。
淮海经济区由山东、江苏、安徽、河南四省20个市组
成；淮海济区是由鲁南，苏北，豫东，皖北等20个地
级城市及所辖范围组成。
以徐州为核心，包括江苏省的连云港、宿迁、淮扬、
盐城，山东省济宁、泰安、临沂、日照、枣庄、菏
泽，安徽省淮北、宿州、蚌埠、阜阳，和河南省周
口、商丘、开封。
淮海经济区人口密度高，消费需求潜力大；
总面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密
集区域，潜在消费需求巨大。
淮海经济区的经济发展起步比较低，但是发展速度较
快，未来发展具有较大潜力。
整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。2008
年，淮海经济区地区生产总值达20090亿元，约占全
国经济总量6.7%，20年增长25倍；
徐州、济宁、临沂、盐城四市从2004年起相继实现
双超（GDP超亿元、财政收入超亿）。
淮海经济区研究
世联地产徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，素有“五省通衢”之称，是我国东部地区
东西、南北大通道的交通枢纽。
徐州城市发展研究——城市区位
徐州位于古代丝绸之路和京沪高铁的十字中枢位置，交通首
位度尽显，在地理位于淮海经济区中心位置。
徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地
区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中
心位置。
徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大
通道的交通枢纽。
徐州自古有“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐
鲁”，素有“五省通衢”之称。
从道路交通来看，徐州位于我国东西、南北大通道的交汇
处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。
徐州市辖五区四县二市，总面积11571 平方公里
徐州位于江苏省的西北部，现下辖丰县、沛县、睢宁县四
县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、
泉山区、铜山区五区；
总占地面积达到11571平凡公里；
徐
州