沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件呈：沈阳澳源房地产开发有限公司08年08月20日大盘开发模式产品开发建议客群定位营销推广建议执行保证（中原销售）市场定位区域市场研判本报告的研究思维导图：宏观市场解读产品定位价格定位形象定位品类发展方向五大定位资源地产开发理念第一部分 沈阳整体市场环境分析1.1沈阳城市价值升级，城市化进程加快升级，为本案未来发展提供一个稳定的大环境平台,1.2沈阳GDP增长率持续走高，为房地产行业良性发展提供有效基础和保障。1.3城市消费能力有待进一步激发、加之人口扩容，刚性需求巨大，为沈阳房地产的可持续发展提供保证空间。1.6 沈阳政府的相关地方政策对于保持市场稳定持续性发展将起到保驾护航的作用。1.5 沈阳08年上半年地产发展略有回落。1.4相对于15个副省级城市房地产房价综合指数发展状况排名第一。1.7郊区大盘激增，郊区化进程加快。受整体宏观政策的影响，沈阳地产08年上半年成交量与成交价格虽然政府公布的数据都是同比略有上升，但从中原对于个案的监控来看还是略有下降的，特别是消费者购买信心的影响。同时个别大牌开发商，如沈阳万科、金地大牌开发商出现降价促销，更加深了消费者对于房价的下降预期。秋季房交会重新实行政府给予购房优惠补助；三级市场交易政府政策扶持 “今后，出售购买不足5年、交易面积90平方米以下（含90平方米）的普通自用二手住房可以得到最高75元／平的补助。”沈阳公积金实行了异地通贷，辽宁中部城市群全面启动了个人住房公积金跨地区合作实现同城一体化的进程。政府救市的信息大盘开发模式产品开发建议客群定位营销推广建议执行保证（中原优势）市场定位区域市场研判本报告的研究思维导图：宏观市场解读产品定位价格定位形象定位品类发展方向五大定位资源地产开发理念竞品板块锁定于洪区政府板块经济开发区板块沙岭板块：3个项目于洪区政府板块：10个项目经济开发区板块：4个项目沙岭板块金沙水木年华兰台小镇假日小城和泰馨城世代龙城海逸诗阁金厦太湖湾东湖秀景漾日华庭城建雅居万家茗苑明颂华庭东大智慧森邻优诗美地水墨丹青.砚池中央湖畔万熹绿景竞争板块——供求总量分析沙岭区域供应量较大，主要集中在兰台小镇项目，区政府板块供给量次之，在售项目较多。竞争板块——建筑类型分析经济开发区板块于洪区政府板块郊区客户对于多层的接受程度要明显高于高层及小高层。本案一期可考虑增加多层住宅的开发量。沙岭板块80%0%竞争板块——面积分析经济开发区板块于洪区政府板块开发区与沙岭板块供给面积集中在60-80㎡；区政府板块供给面积集中在80-100 ㎡。100 ㎡以下住宅销售迅速。沙岭板块竞争板块——单价分析于洪区政府板块开发区板块供给量集中在3600-3800元/㎡；区政府板块则主要集中在3200-3800元/㎡，梯次分布。沙岭区域价格优势明显。经济开发区板块沙岭板块竞争板块产品——规模分析竞争项目特点分析——车位住户比竞争项目特点分析——物业服务戴德梁行（顾问)竞争项目特点分析——主力卖点竞争板块客群分析——客群来源开发区职工，约占有60-70％比例。周边商户、教师等，约占有20-30％比例。少量新民、辽中及市内客户，约占5％比例。经济开发区板块本地客群，约占有50％比例开发区职工，约占有30-40％比例。铁西于洪客户，约占有5-10％于洪区政府板块本地客群，原住农民约占有60％比例开发区职工，约占有20-25％比例。铁西、于洪客户，约占有15-20％沙岭区域板块立足本区域，争夺开发区，向市区扩展是必然发展趋势！区域市场对于本案的发展指导：区域板块内以多层为主，小高层与高层已经出现，洋房产品初步进行市场试探，多层产品认知度较高，建议本案以舒适型低密度产品开发为主，迎合市场需求；沙岭板块相对于其他两个板块价格较低，本案可通过打造高性价比产品来实现客户的分流；区域项目产品雷同且品质一般，区域特别是沙岭板块缺乏高端产品，本案有望通过打造高品质园区而成为区域领军项目；竞品项目大多体量较小，不具规模优势，本案可以加强企业品牌建设，在区域内树立“大盘”形象；在客户发展上，通过良好的产品开发，稳固本地的客群，争取开发区的客户群，同时着眼于外来客户群体的寻找和深度挖掘。