庞各庄项目定位策划报告
2006年12月
目 录
第一部分总体宏观市场环境分析
北京市总体城市规划及解读
2006年房地产市场环境分析
2006年上半年北京土地市场综述
2006年北京市房地产市场总体运行状况总结
2006年房地产市场预测
第二部分市场相关区域分析
市场相关区域的界定（大兴黄村区域、房山地区、长辛店区域）
各区域地区概况
区域房地产市场特点
区域内房地产运行状况分析
区域内典型个案项目分析
第三部分核心区域内典型项目调研分析
核心区域的界定
典型项目调研分析
龙熙顺景
富力丹麦小镇
独墅逸致（庭院）
隆盛园
核心区域内典型项目分析总结
第四部分项目发展战略研究
一、 项目自身条件分析及SWOT分析
二、 总体市场战略研究
第五部分项目市场定位建议
项目市场定位原则及产品定位
关于对于项目定位可行性分析的再思考
项目客群定位
项目价格及形象定位
第一部分 北京市总体规划和城市发展
北京城市总体规划及解读
（一）北京市城市总体规划
北京规划“两轴——两带——多中心”的城市空间新格局，所谓“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京的精髓；“两带”即北起怀柔、密云，重点为顺义、通州、亦庄的“东部发展带”，以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的“西部生态带”；“多中心”则指在市区范围内建设CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区，并在区域范围内的“两带”上建设若干个新城
（二）规划解读：新构想
1、 11个新城疏解中心区压力
1993年国务院批准的《北京城市总体规划(1991—2010年)》提出，北京城市规划区按照市区(即中心城市)、卫星城(含县城)、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局
新北京规划提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局。新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城应成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益
2、建8个城市职能中心
在目前北京重点建设的三个功能区的基础上，新规划提出了在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8个城市职能中心
3、中心城区人口控制在850万
新规划提出，2020年，中心城人口控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。中心城应从外延扩展转向调整优化，严格控制中心城地区城市建设规模。中心城规划分为三个层次，即以旧城为核心的中心地区、围绕中心地区的10个边缘集团以及绿化隔离地区
4、旧城保护疏导不适宜的职能和产业
新规划提出，旧城是指明清时期北京护城河及遗址以内(包括护城河和遗址)的区域。未来要疏导不适合在旧城发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统空间特色的文化事业和旅游业。停止大拆大建，探索适合旧城保护的危房改造模式。在保护旧城街道肌理的前提下，完善旧城区域交通系统。制定符合旧城风貌的市政建设模式
5、城市绿化城市绿地率达到48%
在城市绿地系统规划中，到2020年全市林木覆盖率达到55%，森林覆盖率达到38%，城市绿地率达到44%到48%，人均绿地面积40到45平方米，人均公共绿地面积15到18平方米
市域绿地系统由中。