保利西海岸2013年营销策略报告广州世联　保利西海岸项目组2012-12谨呈：广东保利房地产开发有限公司◆【2012年推售铺排】◆【大盘销售业绩】◆【关于大盘的思考】Ⅰ.回顾2012年，《冠军炼成之路》2012年推售铺排全年小步快跑，高频推售奠定王者胜局2012年，保利西海岸整体销售理想，完成约４5亿销售额（截至12月20日）；全年共15次推售——14次自然推售、1次大开盘，多频次开盘，持续走量。3月15日英伦堡开售2月18日星海10#A梯推售6月1日英伦堡二期推售6月星海12#推售12月8日瀚海1#推售业绩回顾数据来源自房王网，统计时间截至12.20登顶广州年度「金额、套数」双料冠军2012年，保利年，更是保利西海岸年2012年，项目网签1990套，签约金额约35.5亿，年度套数、金额排名均位列广州全市第一，终由中心区第一大盘晋升为广州第一大盘大盘销售业绩整体销售回顾全年持续走量，９月出现签约波峰价格低开高走，均价从９月开始顺势上扬大盘销售业绩年末三月均价逐步上扬，实现溢价。3-5月别墅热销，拉动均价上扬。5月120#、121#热销，6月陆续签约拉升套数7、8月汇海3#热销，9月陆续签约拉升套数别墅销售回顾大盘销售业绩别墅开年一期销售理想，后续续销乏力年底受推广带动成交有所起色保利英伦堡2012年每月网签套数走势图一期别墅销售较理想，二期销售困难，别墅累计销售40套，未售含板房共计70套，约10亿。线上推广：加推时，以组团带大盘各组团形象鲜明，以系列稿形式输出关于大盘的思考—洋房营销亮点回顾线上推广：组团带大盘，各自形象鲜明营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——塑造第一大盘形象线上推广：续销时，软文硬作稿、热销稿穿插亮相，在市场上持续发声！营销亮点回顾关于大盘的思考—洋房营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——塑造第一大盘形象线上推广：软文硬作稿、热销稿穿插亮相，持续发声！线上线下紧密切合保利地产各阶段推广主题，整合品牌资源扩大项目影响力营销亮点回顾线上契合保利“2080/半年破百亿/大时代…”等阶段性推广主题炒作，高调高频亮相；线下承办保利品牌客户答谢集体婚礼活动、领衔开展“保利品牌大巡展”等活动 。关于大盘的思考—洋房营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——保利品牌资源整合线下活动：注重对老业主的维系，显著促进老带新成交占比营销亮点回顾2012年，保利西海岸加强老业主维系，效果显著，每周成交分析中【介绍】占比皆较大以122#开盘为例（上图），【介绍】占比27%，远超其他获知途径关于大盘的思考—洋房营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——大盘业主维系紧握市场脉搏，灵巧应对市场热度变化全年阶段性进行优惠促销输出保利西海岸，没有淡季！营销亮点回顾契合传统销售旺季，五一推售121#，国庆推售119#，金九银十海洋之心7#、汇海3#、光华入市。常规节点，出击！自造“保利20周年庆”、“西海岸回馈季“、”大时代钜惠“等节点，乘势推售汇海3#、英伦120#、星海12#，逆市狂掀购房热潮。没有节点，自造！紧抓市场脉搏，密切关注市场热度变化：开年2月，乘市场回暖东风加推星海10#B梯；年末，紧跟市场火热态势，1#、122#重拳并出！市场脉搏，紧抓！关于大盘的思考—洋房营销亮点二：在推售及促销上，积极应对市场热度变化，跑赢大市不断释放政策、市场及规划利好信息拔高客户价格预期，奠定溢价基础营销亮点回顾政策、市场、规划利好深挖，及时、高调、高频对外释放。关于大盘的思考—洋房营销亮点三：低开高走，产品逐步溢价，快速消化滞销高价产品建立价格标杆，「有货站岗，有货卖」互为掩护，攻克难题，实现溢价营销亮点回顾海洋之心组团高价站岗关于大盘的思考—洋房营销亮点三：低开高走，产品逐步溢价，快速消化滞销高价产品建立价格标杆「有货站岗，有货卖」关于大盘的思考—洋房营销亮点回顾营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位塑造第一大盘形象／保利品牌资源整合／大盘业主维系　　　　　　营销亮点二：在大盘推售及促销上，积极应对市场热度变化，跑赢大市营销亮点三：低开高走，实现产品的逐步溢价，快速消化滞销高价产品，实现全年大盘持续热销