22010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路【内容纲要】壹〃战略目标〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃004贰〃定位探寻〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃010叁〃产品优化〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃039肆〃招商构思〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃096伍〃运营建议〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃121陆〃商家征询〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃132柒〃合作方式〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃166策动目录[永登路商务广场]整体定位招商策划提报2010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路33壹、总体战略目标2010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：提升桃浦镇商业价值，打造知名精品项目经济目标：利润最大化风险目标：商业风险控制我们有什么？（针对现状的实证分析）经验：成熟的项目开发经验区域：有良好的规划前景项目：项目本身无特殊资源，现状条件下商业发展依然有所限制核心问题？解决方案核心问题基础研究篇Location Analysis核心问题界定2010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路经济目标：在现有的区域资源、区位、项目资源条件下，实现项目利润最大化；战略目标：提升开发商资源、品牌价值，打造独有的经济型商务办公项目；风险目标：控制项目改造的成本和后期运营管理风险。处于现状中非核心商务区域，片区现有整体形象较差；传统工业区，工业属性较强，商业消费氛围较弱，创意商业发展具不确定性；在园区内众多的工业性质的商业项目中，项目完全突围具备不确定性。在满足利润目标下，实现开发商资源、品牌价值的整合，以创新型思维打造“桃浦镇新商业模式”的一个样板。实现目标约束条件客户目标基础研究篇Location Analysis2010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路策略层面：采取怎样的策略才能在未来激烈的市场竞争中制胜战略层面：如何挖掘项目创意价值点，找到项目切入点？客户目标战略要求经济要求风险控制技术层面：项目现有产品性质的保留与转变、产品创新（新商业模式和办公方式的提出）问题结构化问题界定基础研究篇Location Analysis核心问题结构及战略目标2010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路深入挖掘区域现有资源，建立宽泛的城市产业思维，积极整合和培育产业链，使项目具备造血机能，可持续发展要超越常规的区域开发，集中力量整合资源，选择富有拉动性和关联性的引擎项目，事半功倍地推进项目开发产业开发、项目招商等开发步骤同步进行，联动开发要超越等市场和找市场的常规思维，适度超前创造市场，高起点有效介入，及时启动项目初步思考/开发与运作/运营策略产业导入引擎拉动联动开发有效启动客户目标基础研究篇Location Analysis2010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路商业地产的开发一直遵循着“整体定位、量衣定做、招商先行、运营跟上，在实现商业价值的同时进行销售”理念，以此来实现商业地产开发利润的最大化。商业地产开发理念客户目标基础研究篇Location Analysis2010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigerator Factory Conversion PlanningReal Estate New Humanism MovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路99贰、整体定位探寻