世联地产中信山语湖A4-1区联排价格报告A4-1区产品优势：1、享有一线高尔夫景观资源；2、离主干道最为便捷，进入性较好,区域相对独立；3、产品面积相对较小，低总价走量优势明显。A4-1区产品不足：1、处于项目低洼地势；2、临近学校，干扰性大；3、临主干道，噪音影响大。A4-1区定价范围产品类型：类独栋、双拼、联排面积区间：236-359A4-1套数：102套景观资源：高尔夫本期产品特性A4-1区产品优劣势分析高高高球场高坡造型阻挡视野噪音干扰私密性干扰景观优势景观优势景观优势景观优势私密性干扰噪音干扰噪音干扰私密性干扰学校干扰A4-1产品定价目的：1、逐步形成项目自身价格体系，验证项目的升值空间。2、实现项目热销口碑，使项目在广佛区域快速形成影响力；3、实现一期的整体快速销售，快速回笼资金，为本年销售目标冲刺。4、进一步建立客户圈层，形成一批忠诚客户，为项目的后期的推广和销售奠定基矗定价目标：09年5月1日前实现A4-1区销售率达：60%（60套）7月前实现销售：80%（80套）目标下的问题如何形成项目自身价格体系？形成价格体系如何促使客户成交？Q1:Q2:基于对目标的理解，本报告将回答以下几个核心问题：A1：结合市场和项目自身情况，形成递升的自身价格体系。A2：通过策略拔高客户对联排产品的价格预期。1、客户精确排查，指导定价；2、形成内部产品的比较体系，逐步实现同类产品比较和同层次的价格比较，形成价格逐步攀升的局面。3、结合市场成交和客户的预期，合理控制总价；4、积极引导客户对价格的预期成为最重要的工作。价值制定总原则1、淡市营销策略，小步快走，速度第一；2、规模大，供应量多，销售期长，采用低开高走的价格策略;3、利用价格杠杆实现分批推售，从而实现明星产品的价格标杆；4、合理价格入市，确保选房成功；5、合理控制各户型之间的平面调差，实现客户的价格引导；6、客户先行，奠定一批忠诚客户，对地缘客户几中信客户形成较大的传播和影响力；7、市场缺乏直接可比较对象，分产品选择合理价格区间，根据客户排查，精准定价；A1期总价格策略回顾A1区的价格策略基本实现，目前成交价格客户反映比较满意，同时推荐了很多朋友关注联排。同时A1区的销售也奠定了项目价格体系的基矗A1 48套A4-1 102套A2 116套A5 47套+公寓工作重点A2区的推售对A1区有较大的压力A5区的推售对A2区有较大的压力A1区在5月前需要重点推介A4-1区在产品推介上好进行好产品的搭配和销控2009年货量和目标分析:目前已经完成约3. 62亿,要完成11亿销售额的目标, A2和A4-1是主力军。货量分析A187610124.20A1 34栋4.25A4-1 30%9.25A5, 50%10.25A2, 50%11.30A5, 公寓6.15A4-1 70%预售证节奏10.30A2, 50%自然消化剩余20套房源，面积在400平以上8.15A2，50%A4-1A2A5重要节点线五一 A1及A4-1区开盘八月中A2区开盘十月底A2区二次开盘三月底A4-1区提前消化六月中A4-1区再度集中推售七月中A2区提前推售十一月中A5区集中推售五月中，目标检查，独栋重点转移目标检查，是否六月需要集中推售目标检查，是否集中推售A5区客户积累阶段正式销售阶段推售节奏安排A187610124.20A1 34栋4.25A4-1 30%9.25A5, 50%10.25A2, 50%11.30A5, 公寓6.15A4-1 70%预售证节奏10.30A2, 50%8.15A2，50%A4-1A2A5阶段目标A4-1 60% 19275万A140%14727万A230%22767A2 50% 37946A4-130%，9638万A4-1 80%25700万A1 50% 18409万A2 20%15178万A5 50% 122255月15日总目标：335479月1日总目标：6687610月30日总目标：82055推售目标预测