克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958082 / 126绝对保密Contents 目 录序言 .. 4PART 1感知宏观大势 ... 5一、城市宏观经济 . 7二、城市房地产与经济发展的关系 ...... 12三、综述 .... 13四、宏观政策解读 ........... 15五、市政住房政策 ........... 42六、市政建设动态 ........... 49PART 2把脉郑州市场 . 67土地篇 ........ 68一、郑州土地市场概述 ... 69二、土地供应分析 ........... 70三、土地成交分析 ........... 73四、成交价格分析 ........... 77商品房篇 .... 81一、市场综述 ........ 82二、供求关系分析 ........... 83三、市场供应量分析 ....... 84四、市场成交量分析 ....... 86五、成交价格分析 ........... 88商品住宅篇...........92一、市场综述 ........ 93二、供求关系分析 ........... 94——2012年上半年郑州市场报告——主办单位EJU易居（中国）控股有限公司出品单位克而瑞（中国）信息技术有限公司学术支持上海易居房地产研究院编委会主任周忻张永岳总编丁祖昱主编赵爽执行主编刘会友责任编辑牛利娟梁栋程立梁水金虎李秀芳总部地址：上海市广延路383号文武大楼邮编：200072电话：021-60868888河南片区地址：郑州市花园路39号招银大厦1005电话：0371-55695803版权声明本刊内容为中国房产信息集团所有未经许可，不得转载！免责声明本刊中内容和意见仅供参考，我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958083 / 126绝对保密三、供应量分析 ... 96四、成交量分析 . 101五、成交均价分析 ......... 106PART 3预知未来动向 ........... 117一、经济走势预测 ......... 118二、政策走势预测 ......... 119三、土地市场预测 ......... 121四、房地产市场走势预测 ......... 122——2012年上半年郑州市场报告——主办单位EJU易居（中国）控股有限公司出品单位克而瑞（中国）信息技术有限公司学术支持上海易居房地产研究院编委会主任周忻张永岳总编丁祖昱主编赵爽执行主编刘会友责任编辑牛利娟梁栋程立梁水金虎李秀芳总部地址：上海市广延路383号文武大楼邮编：200072电话：021-60868888河南片区地址：郑州市花园路39号招银大厦1005克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958084 / 126绝对保密序言刚需的力量2010年出台的房地产调控政策像一套组合拳，2011年出台的限购更像一记闷拳，楼市应声而落，抑制投资投机行为逐渐成为一种理性的声音和行动。然而，在2012传说的世界末日里，楼市没有延续传说中的寒冬，在刚需的支撑之下，楼市出现华丽反转。今年年初，市场仍延续11年第四季度的观望情绪，购房意愿下降，成交量并不理想，然而三月的小阳春很快让大家看到了楼市回暖的希望。随着楼市微调政策的出台，降息降准等政策利好刚需购房者，第二季度市场明显回暖，进入第三季度，随着大量楼盘推盘上市，七八月份意外出现淡季不淡的情形，第四季度依然延续火热行情。在这个过程中，开发商与购房者之间的博弈确始终存在。越来越多的开发企业意识到产品性价比对于赢取市场的重要性，开始积极调整销售策略，以价换量主动赢取市场份额，采取多种打折促销的方式，用打折优惠来实现去库存，特惠房、婚房、学区房等多种方式组合上市，各种看房团、团购会等形式也为楼市推波助澜。购房者的心态也在这个过程中逐渐趋于理性和成熟，期初，在政策力度持续加压背景下，降价预期使得市场观望氛围加重，继而又理性抉择，寻求品牌开发企业、项目形象品质好、性价比高的产品产生购买动机进而形成有效刚需。博弈的过程，是一个让市场回归理性和良性发展的过程，让人们看到楼市健康、持续、协调发展的希望。中央鼓励支持刚需、抑制投资投机的总基调在未来一个时期不会改变，2013刚需力量将继续支撑、领跑楼市。克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958085 / 126绝对保密PART 1感知宏观大势克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958086 / 126绝对保密一、城市经济2012年以来，欧债危机从希腊向西班牙等大国蔓延，发达经济体增长乏力，新兴经济体经济增速回落，世界经济复苏进程艰难曲折。复杂多变的内外部环境使得我国经济下行风险加大，特别是4月份以来主要宏观经济指标呈全面趋弱态势，但就业形势表现尚可，物价上涨压力明显减缓，国际收支趋向平衡。展望2013年，在“稳增长”预调微调政策效应显现、房地产市场企稳等因素影响下，我国经济有望逐步企稳回升。2013年中央经济会议中认为，明年国际经济形势依然错综复杂、充满变数，世界经济低速增长态势仍将延续，各种形式的保护主义明显抬头，潜在通胀和资产泡沫的压力加大，世界经济已由危机前的快速发展期进入深度转型调整期。从国际环境看，我国发展仍处于重要战略机遇期的基本判断没有变。同时，我国发展的重要战略机遇期在国际环境方面的内涵和条件发生很大变化。我们面临的机遇，不再是简单纳入全球分工体系、扩大出口、加快投资的传统机遇，而是倒逼我们扩大内需、提高创新能力、促进经济发展方式转变的新机遇。我们必须深刻理解、紧紧抓住、切实用好这样的新机遇，因势利导，顺势而为，努力在风云变幻的国际环境中谋求更大的国家利益。2013年中央经济会议指出，新的一年要继续把握好稳中求进的工作总基调，立足全局，突出重点，扎扎实实开好局。面对日趋严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院团结带领全党全国各族人民，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。经济运行总体平稳，物价涨幅稳步回落，农业基础地位进一步稳固，社会大局保持稳定。转变经济发展方式有新进展，科技创新有新成绩，改革开放有新突破，改善民生有新成效。克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958087 / 126绝对保密2013年经济工作的主要任务：加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展；夯实农业基础，保障农产品供给。加快调整产业结构，提高产业整体素质；积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量；加强民生保障，提高人民生活水平；全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。河南省2013经济发展目标：GDP增速10%左右；地方公共财政预算收入增长11%左右；全社会固定资产投资增长21%左右；社会消费品零售总额增长16%；外贸进出口总额增长15% ；实际利用外商直接投资增长10% ；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入实际增长9%以上；城镇就业人口新增100万人以上；人口自然增长率控制在6.5‰以内；民消费价格 涨幅在3.5%左右。1、城市宏观经济（1）GDP2012年季度，郑州市总体经济呈现快速稳定的发展态势，各季度GDP增速相对稳定。 其中一季度1249.3亿，同比增长21.3%；二季度1373.7亿元，同比增长7%；三季度1464.4亿元，同比增长13.3%。全年GDP预估5552亿。克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958088 / 126绝对保密图1-12001-2011年郑州GDP及2012年保守预估数据来源：CRIC（2）进出口2012年郑州市进出口贸易继续呈现快速增长态势，进出口总额呈现翻倍增长。1-10月，全市直接进出口总值255.1亿美元，同比增长137.9%，其中出口142亿美元，增长122.5%。市属进出口总值249.8亿美元，同比增长145.9%，其中出口140.7亿美元，增长125.6%。实际利用外资28.5亿美元，同比增长17.8%。图1-22001年-2012年10月郑州市进出口走势数据来源：CRIC克而瑞信息集团版权所有 地址：郑州市花园路39号招银大厦1005室 电话：0371- 556958089 / 126绝对保密图1-32012年1 -10月郑州市各月进出口额及同比增长走势数据来源：CRIC（3）全社会固定资产投资1-11月，全市固定资产投资完成3142.2亿元,同比增长23.1%，其中国有及国有控股完成投资626.2亿元，增长28.3%；地方经济完成投资3104.3亿元，增长24.6%。民间投资完成2337.1亿元，增长22.6%。在总投资完成额中，工业完成投资1224.5亿元，增长17.6%；房地产开发完成投资975.4亿元，增长17.8%。图1- 42001年-2012年11月郑州市全社会固定资产投资额及增长率走势数据来源：CRIC