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主题：限速中前行
1. 政策走势 — 各方博弈 由“堵”到“疏”势在必行
限贷：购房成本增加 微调尚存空间
限购：扩容阻力重重 博弈或将持续
限价：直指房价目标 有悖市场均衡
保障房：跃进减速定局 制度瓶颈待破
未来：方向性调整难现 行政性干预仍存
2. 标杆房企 — 成长分化 因势利导适者生存
城市布局决定房企生存环境
产品定位主导房企销售表现
营销策略反映房企应对能力
3. 土地市场 — 交投趋冷 量缩价滞下行定局
交投分化 宅地平淡商办活跃
利空预期强烈 供应萎缩成交下降
出让金整体下滑 商办用地成交火热
4. 新房市场 — 运行放缓 量价交换破冰加速
调控力度空前 行业运行放缓
调控效果渐显 价格破冰加速
调控难言放松 微调可能仍存
5. 二手房市场 — 流通受阻 买卖低迷复苏乏力
二手楼市步入阶段性调整
三大因素致使二手楼市持续低迷
量价交换缓慢回升
6. 写字楼市场 — 租售两旺 建设井喷风险潜伏
销售跑赢住宅 租金再创新高
三重利好刺激 资金持续流入
供应持续攀升 新兴商务区涌现
短期强势依旧 长期分化加剧

限速中前行
2011 年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进
行3 次加息，6 次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整
体放缓。这一年，全国有超过120 个城市出台了房价调控目标，46 个大中城市
出台了“限购令”， 10 个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”
和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段
的作用下，调控效果日渐显著。3 月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交
量迅速下滑，至11 月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。

房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的
上下游行业的运行恶化。

与此同时，环球经济形势再一次陷入危机的不测风云，使中国经济试图通过调控
房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程面临新的挑战。刚结束的中央经济
工作会议确定了2012 年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对于房地
产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的态
度。不可否认，中国房地产业本身作为重要地影响着众多相关行业的产业，其发
展和宏观经济发展依然休戚相关。要在2012 年艰难的内外环境中“稳中求进”
地实现中国经济的发展，房地产业“稳中求进”的发展依然举足轻重。而房地产
业发展的“稳中求进”，其增长之源则来自房地产交易量和开发量的逐步企稳和
恢复。

反思2011 年严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同
时，也无辜地误伤了刚性和改善性需求。而刚性和改善性的需求，是中国经济健
康发展的必然产物，乃真正推动中国房地产可持续发展的内在因素。鼓励刚性和
改善性的正当需求，才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复，也才
能保证房地产业“稳中求进”的发展。因此，在中国经济重要引擎之一的房地产
业尚未有替代者之时，对其全面刹车将是不理性的，然而大踩油门也将是疯狂的。

目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代，合理
的＂油离配合＂，即在既有的政策框架中作灵活调整是必须的。可以预计，2012
年的中国房地产市场，将在限速中前行。