2010武汉华润置地项目前期策划
谨呈：华润置地(武汉)有限公司
项目背景:三期户型面积基本确定
规划确定:48层超高层大平面产品;
共3栋,2梯3户
48F
48F
48F
2×148+180
2×180+148
2×148+180
本报告需验证三期户型面积是否合理
项目背景:定位为武汉高端超高层豪宅
稀缺自然景观资源:占据一线江景资源和两湖三公园的天然氧吧;
本项目所具备条件:
城市景观:48层的高度将成为武汉地标性住宅,可俯视全城,将全市收揽于眼底;
大尺寸产品:三期全为148平米和180平米大尺寸产品,赠送面积多,尺度奢华;
地段:位处内环,三镇核心区域,离武广商圈仅10钟车程;
开发商品牌:华润作为央企,以做精品住宅著称,北京橡树湾,深圳幸福里,上海外滩九里均出自华润.
项目价值:华润中央公园一期、二期已经建立的高端形象及口碑
项目市场占位：本项目整体档次介于武汉天地和晋合世家之间，是项目二期的升级版
价格
项目整体档次
高
高
武汉天地
本项目三期
本项目二期
万科高尔夫
融科天成
世贸锦绣长江
菱角湖万达广场
晋合世家
1万/平米
中央荣御
项目进度
取得预售资格
3月26日开盘
三期开工
项目将于2010年9月开工，预计在2012年3月取得预售许可证,初步定于3月26日开盘.
目标沟通
希望三期可以打造为武汉顶级高档楼盘，充分利用三期占据项目最佳景观资源优势,拔高项目整体形象,在品质感、户型等方面均应为一、二期的升级版；
项目销售周期不得超过18个月，在保证实现价格的前提下快速回笼资金 ；
希望三期能够实现1.5-2万/平米的价格，如何提升项目价值，报告中应重点探讨项目是否需要带精装修,如需要并提出精装修建议；
世联对三期目标的理解
项目价值最大化下的快速回线是本项目的第一目标
基于市场、竞争环境验证现在的产品定位,是否符合项目形象的提升,又能实现市场快速去化；
准确的客户定位保证理想的销售速度；
本报告重点要解决的核心问题：
1.三期采用精装修是否能够在实现项目价值提升的同时，又能保证快速回现？
2.什么样的精装修是适应市场和客户需求的精装修？是否需要精装修？
1、宏观环境
2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府有打压转为刺激政策；
2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因此本次调控的时间也将长于2008年的调控；
一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。
调控长度信号——宏观经济指标:本次调控将长于08年调控
预计2010年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期，调整期将长于08年，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期
社会走向:贫富差距进一步拉大
通货膨胀本身就是财富向富人阶层转移的途径;
资产及投资品价格上涨，货币内部贬值，财富分配不均，导致了中产阶层分化，部分人跨入了富人行列，部分人成为了低收入者;社会结构向“哑铃”型转变，富人阶层的数量和财富均在增加；
既得利益群体形成，这些现象短期内无法改变，贫富差距还将进一步拉大！
富人
中产
低收入
演化
富人
中产
低收入
知富
收入贬值
资产升值
地产日益财富化
目前武汉中心区一套100平米的中高档住宅, 按照目前平均价格10000元/平方米计算，总价100万，首付三成加各种税费及装修费用至少40万，按照20年贷款计算，月供达4410元！而目前武汉人均收入为2400元.
买房子是有钱人的游戏！
未来市场存在诸多不确定因素，本次调控政府决心大,措施频繁具体,力度大,不可忽视调控对市场的影响;
预计本次调整将长于08年，结合房地产的以往规律研究,市场最早于2011年下半年开始进入恢复期，迟则2012年进入恢复期；
面向富人阶层是复杂市场环境下的最好选择.
宏观小结
2、产品验证
产品供应走向:中小户型成为市场主流，大户型从长远看将成为稀缺产品
可供开发的土地稀缺
景观资源基本已经利用殆尽
别墅用地叫停和国六条90/70限制
房地产发展趋势:
大面积产品将成为市场的稀缺产品
面积区间验证