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3、项目swot分析
如何转化项目劣势为优势？
地段远：项目地段虽然偏远，但对outlets商业模式和别墅物业却影响不大。规模化的outles购物中心多形成在城市郊区，利于商业成本控制，降低折扣，最大让利给消费者；而在长沙要住别墅，10-20分钟车程是与城市保持的最佳距离，本项目到市政府仅10分钟，到五一广场20分钟，如此既保证了别墅生活的舒适性又让住客在城市间进退自如。另外由于本项目的规模优势，内部配套将会非常完善，更加保障了住客的生活品质。
工业多：项目周边虽然工业企业较多，但大多为环保型企业，不会带来污染。相反由于大批工业园区绿化及配套规划（如台商投资区），区域环境更加宜居；企业也带动了生活人气氛围，并拉动区域的消费，促进房产及outlest购物的发展。另外，本项目东面靠近湘江，景观资源丰富。
如何让项目在威胁中取胜？
住宅竞争：虽然本项目比盈峰翠邸、长沙玫瑰园等一些含别墅项目离城市更远，但我项目可在“产品特色及性价比”和“项目规模及综合配套（如规模outlets商业）”上优于竞争项目而取胜。（后面将阐述项目整体定位及产品定位）
商业竞争：友阿集团是本土百货的代表，对outlets商业形式尚未尝试，建设速度也将较慢，不足以对本项目构成威胁。另外，我项目可抢占市场先机，确立“长沙首座outlets旗舰购物中心”的形象定位。
经济环境：在当前经济环境下开发项目，宜采取“快速开发”战略，狠抓产品质量、做出产品亮点、做高性价比，并整合媒介让项目品牌知名度快速爆发，获得强大的市场口碑支撑
项目核心价值小结：
到城市中心仅20分钟车程
3000亩超大规模
项目原生水系、湖泊和坡地等景观丰富
低密度别墅社区
Outlets大型世界名品折扣购物中心
双会所
休闲、娱乐、餐饮、度假等功能配套
教育配套（幼儿园）
二、市场分析
Part1:长沙整体房地产市场概貌
Part2:长沙别墅供应市场分析
Part3:长沙别墅需求市场分析
Part1:长沙整体房地产市场概貌
1、08年宏观经济环境总结
居民可支配收入保持增长态势，达18301元，增长13%，增幅迅速回落
国内生产总值持续增长，达2519亿元，增长15%，增幅略有下降
固定投资总额稳步增长，达1858亿元，增长28.56%，增幅明显减少
消费品零售总额达1277亿元，同比增长23.1% ，内需日益扩大
房地产行业政策：
1）两会中温家宝在政府工作报告中指出“抓紧建立住房保障体系”;
2）7月21日长沙市出台《关于促进我市房地产业发展的若干意见》;
3）10月22日宣布，国家三部门联合救市;
4）11月19日长沙市政府《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》;
5）12月21日国务院办公厅公布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
土地政策：
1）国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》；
2）《关于金融促进节约集约用地的通知》小产权房严发贷款；
3）7月1日起，商品住宅项目开发原则上3年内完成；
4）国土部要求坚决落实问责制度，查处土地违法违规；
5）长沙国土出让实行网上挂牌交易 “5.1”起城区实行；
6）长沙调高土地使用税，最高税额20元/年平方米,为原标准的3倍左右。
金融政策：08年下半年，为促进经济稳定发展，扶持房地产行业发展，央行曾5次降息，4次降低存款准备金率，实行宽松的货币政策。
2、08年房地产相关出台政策
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