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胚子欠佳——项目先天缺陷：
户型不佳，部分户型有缺陷。
市场口碑欠佳：隶属新恒基时期曾进行前期推广及诚意登记，并释放8500元/平米（毛坯）售价口径；且新恒基时代一延再延开盘时间，令客户对项目信心欠佳。
十年荒废期，烂尾形象
生长环境不利——市场有变：期间市场新政频出，银行信贷收紧，舆论大肆抨击，市场出现观望气氛。
项目入市背景
区域市场
前期定位
1、项目位于传统广州人心目中“同和板块”脏乱差，不属于市区。整个板块09年月均成交仅1.9万平米，成交均价9000元。由于长期无量、价的突破,区域内外客户对板块价值认知停留在9000元水平；
2、板块内唯一知名开发商竞品项目“合生云山熹景”2009年8月新推，均价1.35万，月均成交19套，2010年1季度月均成交不到10套。单盘的价格拉升并没有得到市场的回应。
项目本身
1、地处白云区，G3品类，20%为80平米左右首置两房，20%为110平米左右首改3房，60%为120平米左右再改3房、4房。
2、项目周边配套完善，亚运会前地铁开通后距离天河中心仅3站地铁。
3、新恒基时期落筹客户1263台，大部分为白云区周边客户，全部进行回CALL ，761台客户表示仍然关注项目，但首要关注问题为价格，其预期单价为8500元左右。
客户定位：以外逼内。主打能接受较高价格的，以天河区为主的外区客户，并通过外区客户的挤压促进内区客户对项目的认同和购买。
推广定位：拉升形象。以高品质感的广告形象，提升客户对项目的价格预期，高举高打。由于推广期短，用密集的区域性投放，迅速提高项目知名度，让以天河区为主的目标客户“可以不买，但不能不知道”。
1月25日开始第一阶段推广
1月30日开售楼部
2月6日开放板房及派发5000元购房优惠券
3月13日收筹
3月21日开盘
树立项目知名度，扩大客户基数
2月27日开始第二阶段推广
灌输项目价值
广告推广
报纸、短信、网络营销全面铺开
天河高端写字楼LCD屏
花市、商场、写字楼巡展：天河城、中信、天河花市巡展
地铁包站＋专列：林和西、体育中心、体育西3个站点灯箱包站及包3号线专列
候车亭全城风暴：以广州大道为主线，天河为主区，200块公交候车亭风暴
天河立交户外广告路牌
以天河为核心
集中火力
强势传播
——
“你可以不买，
但你不能不知道”
影院全线投放：借阿凡达上映档期，天河4大电影院线投放
天使派单：天河核心写字楼地铁站美丽天使派单
1月25日-29日，8：00上班高峰期，40名天使，同时出现在天河北、林和西、体育东各写字楼、地铁站，派发开放邀请函。
集中火力强势传播
广告推广
春节前推广目标：树立项目知名度，扩大客户基数
春节后推广目标：灌输项目价值、强调项目稀缺性
客户储备
1月25日开始推广
1月30日开售楼部
2月6日开放板房及派发5000元购房优惠券
3月13日收筹
3月21日开盘
1月25-1月31日：
登记客户1634台。开放售楼部当天更是有887台客户到访。说明前期密集的项目知名度推广达到预期效果。
2月1日-3月12日：
有效登记新客1494台，派发购房券1500张。其中2月8日-2月28日春节前后，由于放假出行，来访维持在较低水平，春节后虽有回升，但使得原本短暂的储客期更加短暂。
3月13日-3月20日：
共下筹778个。
3月21日：开盘销售307套；
3月27日：加推销售116套；
3月21-3月31日，11天共计销售428套。
1500台购房券客户中白云区和外区客户比例为6：4，下筹客户白云区与外区比例为4：6，成交客户中白云区与外区比例为：3：7。验证前期客户定位“以外逼内”策略正确。
