2011年10月12日 风之玫瑰沌口竞案调查 踩盘计划 人信太子湾 王家湾板块 沌口板块 观澜御苑 本案 绿地新都会 金地澜菲溪岸 官湖郡 金色港湾 噶纳印象 四新板块 丝宝叠翠园 重点监测 正常踩盘 根据项目推量及竞争强弱分重点项目踩盘 宏观市场 宏观市场分析——汉阳片区2007-2011供求走势 供应分析：８月新增供应17.31万㎡，环比上涨108%(实际推出12.5万㎡，余量已拿证未推出)，随着金九银十的到来，供应开始逐渐放量； 成交分析：8月成交量为8.02万㎡，较7月份上涨38%； 供求比：月供求比为2.16，供求比持续增加 供应呈大幅度持续上涨趋势，成交量仅小幅上升，供给远大于需求。 注：数据截止2011年8月 8月片区主力成交依然以90平米以下首置产品为主，占比53% 8月区域90平米以下首置产品依旧是成交主力，占比53%，较上月上涨2%，首改产品本月有所上涨 宏观市场分析——汉阳片区成交产品结构分析 区域市场分析——沌口片区2010-2011.8成交分析 从成交面积来看，最近几个月都呈现面积金额双下滑的态势，价格稳中小幅升高，但涨幅不大，并从8月开始逐步下降 2010年 总面积233585㎡ 总金额：135475万元 2011年 总面积380098㎡总金额：299538万元 含四新 区域市场分析——万科金域蓝湾占沌口片区市场份额 1-8月份市场总成交面积为380098.68平方米，万科金域蓝湾占比为22%，金地澜菲溪岸2%、绿地新都会8%、观澜御苑4%、人信太子湾3% 数据说明及分析： 1、此数据为从克尔瑞获取房地局2011年1月至8月备案数据，各项目取数口径一致，确保数据具备可比性。 2、蓝湾81786㎡=去年12月开盘结转到今年备案16144㎡+2011年新增备案65642 ㎡ ； 3、金地、绿地、人信市场份额偏低：截止8月，金地仅于5月首开50套9233 ㎡别墅；绿地仅于5月（首开）、7月合计推出49194 ㎡；人信仅于6月首开20172 ㎡；因这3个项目均在年中首次开盘，空缺上半年销售数据，导致市场份额值较小； 4、五大项目占沌口片区市场份额总量的39% 2011年 总面积380098㎡总金额：299538万元 含四新 区域市场分析——万科金域蓝湾占沌口片区市场份额 90平以下的两房中，万科金域蓝湾占比为23%，签约备案面积为50347平方米，绿地新都会签约备案为8880平方，占比4% 90-130平的三房中，市场竞争较为激烈，万科金域蓝湾占比为19%，签约备案面积为22177平方米，绿地新都会签约备案为814980平方，占比13%，人信与观澜分为为6%，5% 130平以上的四房中，市场供应量本身不大，万科金域蓝湾的户型在市场极具竞争力，金地澜菲溪岸的产品同样占据了20%的市场份额，再其次是绿地新都会，占比13% 2011各大竞品库存及新推 区域市场分析——竞案4季度库存及推货量汇总测算 区域市场分析——竞案4季度存库及推货量汇总测算 区域市场分析——竞案4季度存库及推货量汇总测算 区域市场分析——竞案4季度存库及推货量汇总测算 区域市场分析——竞案4季度存库及推货量汇总测算 区域市场分析——竞案4季度存库及推货量汇总测算 数据说明：本数据分为三部分，部分一为11年开始至今推盘套数及户型，此数据是依据房地产住房保障和房屋管理局备案数据获得，数据二部分为竞案楼盘截止到10月7日的库存数量，此数据综合最近一次开盘销售情况、销售员咨询以及克尔瑞统计三方核对得出，数据三部分为未来三个月计划推盘量，此数据是依据房地产住房保障和房屋管理局备案预售证获得情况以及搜房网信息查询得出 丝宝叠翠园 丝宝叠翠园——项目概况 1-6号楼（蓝色），于2010-11-28推出； 14、15、18号楼（黄色），于2011-07-17推出； 7-13、16、17号楼（绿色）为此次加推楼栋 项目概况 项目地址：汉阳开发区后官湖大道与枫树一路交汇处（丝宝工业园旁）； 项目规划说明：项目占地110000平米，总建筑面积116359平米，由18栋6层的多层和20栋联排别墅组成 丝宝叠翠园——历史推盘计划 丝宝叠翠园——客户渠道调查 通过现场随机抽样10组客户进行小型调查，汇总后发现客群所在区域主要是在沌口工作和蔡甸的居民，以蔡甸为主，主要是沌口及蔡甸居住以及工作的蓝领职工，首置居多 除了业主介绍外，户外广告和朋友介绍是客户获知的主要渠道 数据来源合富辉煌6月认筹统计资料 丝宝叠翠园——客户渠道调查 数据来源合富辉煌6月认筹统计资料 数据来源合富辉煌6月认筹统计资料 成交客户集中于20-35岁，其中以26-35岁年龄段客户为主占总数的60%，年龄偏年轻化 成交客户工作单位排名中，东风神龙以及个体户为主要购买群体，与本项目颇为相似 丝宝叠翠园——价格走势（市场报价） 从价格趋势来看，丝宝叠翠园价格走势平稳上升但是涨幅不大，最近报价维持5500元，成交均价5200元。因其单价低面积小，总价低首付低，产品新颖有特色，吸引了目前片区对价格敏感的消费者 数据来源搜房网，以开盘均价为参考值 ② 图三 销售中心内高品质对仗展板，利用最新的规划设计理念来作为宣传途径 图一 销售中心内外围红旗飘扬，包装氛围热烈，显得项目热销； 阴雨天所有看房客户，物业的人员均会为其撑伞，十分人性化 图二 水景及喷泉，增加灵动感 销售大厅——动线设置人性化，热销氛围营造 样板间外围展示——树木葱郁、布置浪漫小资 进样本间的门口用红色地毯铺路，干净平整有尊贵感，还可减少工程部的装修费用； 进入后花卉摆放整齐，非常迎合此样本间自家花园布置背景； 样板间导视用“幸福零距离”温馨感性拉近与客户的距离； 周围的树木和小型灌木均对仗排列，排列有序 样板间展示——风格各异，小资情调，利用软装掩盖户型缺陷 图一中户型为94平的样板间，进深较长，客厅采光无法到达餐厅，软装中为了避免餐厅光线不好特利用了高亮水晶灯及镜面元素结合，增加采光及空间感。