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洛阳楼市延续2012年翘尾热度，无论一级市场还是二级市场都有不俗表现。
上半年土地成交面积约2953亩，同比增长47%，成交金额27.37亿元，成交均
价92万元/亩，比去年同期高出7万/亩。商品房批准预售面积271.88万㎡，同
比上涨38.41%。
上半年节点活动频繁，仅开盘就高达50次以上，大曌国际广场、泉舜财富
中心、天城一品、正大国际广场等区域代表项目集中入市，洛阳整体销售面积在
200万方以上，是去年同期的2倍以上。房管局备案数据显示，在经历“金三银
四”强销期后，价格上涨明显，住宅成交单价首次突破5000元大关。
第二部分 宏观背景
一、政策要点
从2012年下半年开始，陷入低迷的房地产市场开始回暖。加上信贷政策的
逐步放宽，土地市场的活跃使得2013年上半年的房地产市场的继续升温。为了
遏制房地产市场过热在2013年一季度政府出台了新一轮的楼市调控政策，由此
可见政府坚持调控房地产市场的决心。同时为了打击投机性购房，推进有效市场
需求，国家开始对出售自有住房征收个人所得税。在随后的一段时间里，各级相
关部门纷纷出台相应的政策和制度，配合中央进一步规范房地产市场。
河南精顺房地产营销策划有限公司 WWW.SHJINGSHUN1. 相关金融政策
时间 政策 政策内容概要
1月5日 财政部 2013年除了继续提供财政资金支持外，还将通过提供投资补助或贷款贴息、
减免相关税收等多项举措确保今年城镇保障性安居工程任务顺利完成。
2月6日 再分配调节机
制
要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制，
加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度，改革完善房地产税，并且
研究在适当时期开征遗产税问题等。
3月1日 税收政策 充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对
出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历
史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
3月7日 个人所得税 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个
人所得税。
2. 全国楼市政策
时间 政策 政策内容概要
2月20日 楼市调控国五
条
楼市调控国五条：完善稳定房价工作责任制；严格执行限购、房产税试
点扩围；增加用地供应；今年建成470万套保障房；加强商品房预售管理。
3月30日 北京国五细则 3月31日起，禁止京籍单身人士购买二套房。进一步提高二套房贷首付款
比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
3月30日 上海国五细则 严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群
等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；
严禁发放第三套及以上购房贷款。
3月31日 郑州国五细则 通知要求，努力保持住房价格基本稳定，2013年度新建商品住房价格增幅
不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。
5月14日 北京限价升级：
预售证审批需
副市长最后签
字;
据北京媒体5月14日报道，北京限价再度升级，目前已经通过住建委审批
的预售证，还需要分管副市长陈刚亲自审批同意后才能最终确定能否给批。
根据北京市高层的要求，提交给市长办公室的资料核心内容有三项：一是
该楼盘的预售价格，二是前一期项目成交价格，三是周边楼盘价格情况。
3. 相关政策对洛阳房地产市场的影响
楼市新政疲软，上半年楼市连创新高
新“国五条”出台以后，洛阳作为三线城市对政策的反应明显滞后，加之地
方迟迟未出台实施细则，新政对洛阳楼市影响在4月份开始体现，各案场来访量
出现明显下滑，但销售数据显示3至5月份洛阳楼市依然旺销。上半年楼市一路
飘红，价格方面稳步提升。
土地成交复苏，房企拿地出手豪阔
12年末楼市的热销局面，让开发商重拾信心，国家在金融方面进一步释放
流动性，对于楼市依然是利好消息，年中“钱荒”的出现让开发商加紧推盘节奏
和重视现金流。未来大量新增地块的大部分集中于城市边缘，百亩、千亩体量大
盘频出，预示着未来新开楼盘将显著增加。
河南精顺房地产营销策划有限公司 WWW.SHJINGSHUN20%个税新政，二手房赶政策末班交易量爆涨
楼市政策变化引发购房群体的剧烈反应，20%个税新政与老政策征税算法的
差价比较引发各方争论，3月份全国二手房的交易突破历史记录，洛阳市场同样
交易量暴涨，二手房溢价间接推动新房市场特别是刚需房成交量的上扬，显示出
中国房地产业对于行业政策的依赖性相当显著。
二、2013年上半年宏观经济情况
1.GDP增速走势
数据来源：东方财富网数据中心
进入2013年，中国经济基本延续了去年四季度以来的回升势头，但回升动
能依然较弱。一季度GDP增长7.7%，二季度7.6%，远不及预期。北京大学国家
发展研究院日前发布预测报告显示，28家机构对当前经济走势总体看法为“经济
温和回暖，政策审慎求稳”。
2.全国固定资产投资增速走势
河南精顺房地产营销策划有限公司 WWW.SHJINGSHUN数据来源：东方财富网数据中心
上半年，政府换届以及国家大力实施区域协调发展战略，都为投资带来有利
环境。但目前稳定投资增长仍面临挑战，尽管近几个月房地产市场主要指标出现
回暖迹象，但国家房地产调控政策不会明显放松，2013年房地产投资处于景气
恢复阶段，开发投资回升幅度有限。由于房地产涉及的产业链条较长，房地产投
资的表现将影响其他相关产业的回升。初步统计，2013年上半年固定资产投资
增长20%左右。
3.PMI走势分析
数据来源：东方财富网数据中心
作为经济先行指标，今年上半年中国官方PMI均值50.5。6月，制造业PMI
读数为50.1，连续九个月位于临界点之上。表明当前市场交易开始启动，企业
订单增加，企业经营形势趋好，经济运行呈现稳中趋升走势。
河南精顺房地产营销策划有限公司 WWW.SHJINGSHUN4.CPI走势分析
数据来源：东方财富网数据中心
从CPI数据来看，今年物价水平整体较低，除了2月份由于春节原因涨幅较
大，其余各月均保持2%左右的同比涨幅，但是6月CPI同比涨幅超出市场预期
达到2.7%，6月份CPI大幅反弹并不代表物价的显著上升。上半年全国CPI比去
年同期上涨2.4%，可见当前中国物价形势仍较为稳定。目前全国总需求因增长
放缓而相对疲弱，对CPI上涨压力不大，预计下半年物价运行仍将总体保持平稳。
第三部分 一级市场
一、土地供应成交情况
河南精顺房地产营销策划有限公司 WWW.SHJINGSHUN2013年上半年土地供应36宗，其中经营性用地19宗，共计173.54万㎡，
约2600亩，同比增长22.3%。从上半年的供应地块分析，城市土地供应的趋紧
态势愈发明显，承载城市扩容的伊滨区等开发区净地的供应比例逐步缩小，而
旧城改造、城中村建设等“变废为宝”的土地利用方式将成为洛阳未来土地供
应的主流趋势。
2013年上半年洛阳成交地块33宗，成交面积196.85万㎡，约2953亩，同
比增长47%，成交金额27.37亿元，成交均价92万元/亩，比去年同期高出7万/
亩。
2013年上半年洛阳楼市如火如荼，也刺激了开发商拿地的热情，使得上半年
洛阳成交土地无论是从面积还是成交均价上都较去年同期有大幅度的提升。
二、2013年上半年经营性土地成交一览
区
域
时
间
区位
成交面积
（㎡）
地价
（万元）
占地
(亩)
单价
(万元/
亩)
开发公司
土地用
途
伊
滨
区
1.17
伊滨区东至用地界、西至
环湖路、北至白塔路、南
至规划路地块（编号
TDJYX-2012-04）
34744.83 3127.03 52 60
北京万亨房
地产开发有
限公司
商务金
融用地
新
区
1.17
新区东至用地界、西至长
厦门街、南至政和路、北
至午桥小区地块（编号
7459.901096.61 11 98
洛阳信服置
业有限公司
商服用
地
河南精顺房地产营销策划有限公司 WWW.SHJINGSHUNTDJYX-2012-22）
高
新
区
1.31
高新区华夏路南侧地块
（编号LYTD-2012-12）
94791.53 19906.22142 140
洛阳路劲房
地产开发有
限公司
住宅兼
容商服
用地
高
新
区
1.31
高新区华夏路北侧地块
（编号LYTD-2012-13）
52420.60 10615.1779 135
洛阳路劲房
地产开发有
限公司
住宅兼
容商服
用地
涧
西
区
2.22
涧西区汉口路以东、武汉
路以西地块（编号
LYTD-2013-08）
39798.16 17849.47 60 299
洛阳中弘卓
越置业有限
公司
住宅兼
容商服
用地
老
城
区
2.25
老城区定鼎北路东侧地
块一（编号
LYTD-2013-01）
135243.7 28401.17203 140
西安协和置
业股份有限
公司
住宅兼
容商服
用地
老
城
区
2.25
老城区定鼎北路东侧地
块二（编号
LYTD-2013-07）
67004.04 14070.85101 140
西安协和置
业股份有限
公司
住宅兼
容商服
用地
瀍
河
2.22
瀍河区启明北路东街1
号地块（编号
LYTD-2013-09）
8961.31 1881.88 13 140
洛阳塔西房
地产开发有
限公司
住宅用
地
涧<
