* 精品酒店的建筑面积来自建议缩减的游艇会所规模（游艇会所原规划为52,690平方米，世邦魏理仕建议游艇会所规模约为17,000平方米，详见酒店和游艇会发展建议部分）
1报告摘要项目财务分析
1报告摘要项目财务分析
2基准研究区位
本项目位于海甸岛西北角，经世纪大道到达市中心不到10分钟的车程，为海口市规划中心组团辐射区域，与海口湾其它沿海区域开发共同构成海口湾核心滨海区。
位于城市核心区位，受本地客户青睐。
项目距离飞机场约22公里，约30分钟车程；距离秀英港约7公里，约10分钟车程。
项目连接海口主要交通枢纽快捷便利，区位优势对外地客户吸引力较强。
2基准研究用地特征及交通
用地情况：
总用地面积为228.2公顷，合3,423亩，
主要为填海土地，填海工程将于2009年上半年整体完工。
项目规模庞大，可塑性高。
景观特征：
项目用地3面270度面海，仅东侧接壤海甸岛，海景景观资源优越；
项目地块东北角更紧邻白沙门公园，环境资源优越。
具有良好的旅游地产开发条件。
交通特征：
海甸岛主要通过世纪大桥、人民桥、和平桥及海新大桥4座桥连接主城区及东侧的新埠岛。
交通疏导较为有效。
目前连接本项目最主要的干道为世纪大道、环岛路以及海甸五西路。
项目主要进出口应设置在世纪大道北端及海甸五西路西侧。
2基准研究周边物业
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429海甸岛中高档住宅项目较少，大部分为中档及中低档住宅项目。 海甸岛居住氛围及住宅物业档次尚存在较大的提升空间，本项目作为海甸岛最主要的大型地产项目，中高档及高档的住宅产品定位使项目在区域内竞争处于优势，因此本项目主要市场竞争对手为全市范围内的大型优质度假项目。
区域内配套设施相对缺乏，除南国超市等中小型社区商业外，无大型商业物业设施。白沙门公园及海南大学为区域内最主要的公共配套。 本项目多元化配套规划将为区域带来新商机，但同时，区域商业氛围的不成熟也对项目商业物业经营带来较大的风险。
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