所谓商业物业是指从事经营活动的固定场所。商业企业为满足不同的消费需求和
目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式称为商业业态。商业物业具有经营性、
固定性和覆盖性。这些商业物业的特征决定了其市场需求是一种引致需求,并与
地区经济发展状况、人口聚集度、交通状况等因素密切相关。

商业物业的按业态可分为大型购物中心、百货店、大型综合超市、仓储式商
场、超级市场、便利店、大型专业店、专业店和专卖店等九类;按区域等级和覆
盖范围可分为中心商业区、市级商业中心、市级商业副中心、社区商业中心、专
业商业街、批发市场设置区域、重点镇、城关镇、中心镇商业区和一般镇商业区
域等八类。全国的商业物业发展势头强劲,武汉的商业物业市场尚处在起步阶段。

其升温的主要原因在于对商业物业的需求拉动、投资回报率高、经营方式灵活、
投资主体庞大并向此转移、开发商进行了商业物业的有效供给。但商业物业开发
过程中尚存在着套用住宅开发的规律、过度追求规模、当作形象工程来建设、政
府代办等误区。

商圈是指商业企业经营、服务辐射的有效空间、领域,分为核心商圈、次级
商圈和边缘商圈。可以采用零售吸引力法和商圈饱和度模型来判断商业物业的供
求情况。地租理论表明了:由于位置上的差异会带来销售收人的差异,所以不同
区位的商业物业的地租也就有差别。城市商业区位理论解释了在城市的不同区位
应布置与之功能和档次相对应的商业物业。“洋流”理论指出应在商业物业中规
划一个个能让顾客停留的“回旋区”,从而延长游客停留和消费时间。商业物业
策划中应注意以下几个尤为重要的策略。策划的全程(包括市场调查、细分市场
分析和市场定位)一切应以市场为导向;策划与规划建筑设计应处处体现“以人
为本”的思想;在经营理念、目标市场、价格策略、经营方式、规划建筑设计等
方面应形成错位经营,避免同业竞争;品牌对商业物业开发和经营至关重要,其
建立应分阶段实施。

商业物业的营销策略包括产品策略、定价策略、销售策略和渠道策略。产品
策略指出商业物业要根据商业的、美学的、人体工程学的、心理学的原理,以及
实践经验、顾客感受反馈来精心规划和设计;定价策略指出影响商业物业价格的
因素众多,应结合收益法、市场比较法、成本法等多种方法综合估算商业物业的
价值;销售策略指出销售方式共有直接销售、先售后租、先租后售、租售并举、
只租不售、租售混合等六种,应结合商业物业的业态、业种和企业的实际情况确
定销售方式;渠道策略指出商业物业的销售渠道有现场接待中心、媒体、代理公
司、政府招商引资部门、行业协会、公司自有客户资源等六种,应在租售的不同
阶段结合物业的实际情况选择不同的销售渠道和实施方法。

如果将上述理论、策略和方法深刻理解并灵活运用,就可以大大降低商业物
业开发中的风险,做到准确定位、精心设计、有效营销、科学管理,最终达到为
开发商创造效益、为城市增加亮点,为社会创造财富、为市民提供便利的目的。

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