中文摘要随着滨海新区的开发开放，作为三个行政区之一的汉沽区也将受到更多的关注，大量资本将涌入汉沽区的商业地产市常根据近期国土局公布的汉沽区土地成交状况，目前汉沽区仍有5块已出让商业用地未建设完成，商业市场的潜在竞争依然非常激烈。在此种形势下，加强针对汉沽区商业地产市场的研究，针对市场主力客群，对项目进行明晰、精确的市场定位，客观的分析项目产生的经济效益和社会效益，对项目运营提出对策和建议就显得尤其重要∑学的前期策划能够大大降低项目的投资风险。

房地产项目策划是将科学规范的方法应用于房地产项目的策划行为，能使房地产企业的决策更加科学合理，避免企业做出错误决策，从而降低企业的经营风险。本文以汉沽区商业地产项目为例，首先对房地产项目策划的相关理论进行总结，包括房地产项目策划的概念、房地产项目策划的流程以及房地产项目策划的主要内容；其次对汉沽区商业地产项目的市场环境进行分析，包括项目概况，项目的市场环境，在对宏观环境、社会环境和竞争环境三个方面分别进行分析的基础上给出了项目的SWOT分析。随后对项目进行了定位分析及规模测算，并且对项目的内部及外部进行了规划设计；同时本文还对项目所产生的经济及社会效益进行了分析，最后本文分别从经营策略、竞争策略、开发策略和招商策略四个方面对汉沽区商业地产项目的运营模式提出了建议。

关键词：汉沽商业地产项目；项目策划；市场研究；定位分析