太古城案例研究 一、基本内容 1.1、项目环境分析 1.2、项目背景 1.3、项目基本情况 （1）规模：太古城屋苑总占地约230万尺 （2）功能组合：住宅+写字楼+商业中心 （3）位置：北望维多利亚湾，前临鰂魚涌公园；东望爱秩序湾和肖箕湾；西 边为太古坊等8座太古地产持有的写字楼；南边为太古山谷，现已发 展为康怡花园、南丰新村等大型屋苑。整个项目地块较为平整，局 部为填海所得 （4）价格：住宅从1978年开始出售，均价200元/平方尺； 97年最高位时达1.3万元/平方尺，目前销售均价约5100元/平方尺； （5）分期开发步骤 太古城整体规划后分12期开发，具体情况见下表 （6）销售进度：住宅销售进度将在分项目中细述； （7）商业部分业权情况： 太古城中心商场：零售面积1,105,177平方呎，属太古地产全资拥有， 太古城中心写字楼：太古地产拥有1,646,327平方尺，占总面积的 61%，太古地产占有的业权分数足够控制太古城中心写字楼 （8）商业部分经营回报： 四幢写字楼的平均呎租为港币17元。租金以可租用面积( 一般包括电 梯大堂、走廊、洗手间等)计算，2000年，太古城中心商场装修后， 大大提升质素，租金水平上升到月尺租200－300元 （9）物业管理公司背景 太古城的物业管理由太古地产旗下的太古城物业管理公司自行管理，物业管理费大多在1.1元/平方尺·月 （10）商业部分经营者 主力租户：UNY生活创库、永安及马莎百货、 Log-On 主力租户：太古城中心溜冰场和UA电影院 、美食广场 1.4 项目分析 （1）目标市场定位： 作为港岛区最大的也是最早的大型住宅社区项目，太古城项目的目标市场定位经历了一个过程，开始售卖一期翠湖台时，太古地产并没有对目标市场作出明确定位，只是着力于销售造势，吸引尽量多的潜在客户的关注。随着太古城项目的不断开发成熟，太古地产开始在产品上注重户型组合。整个屋苑的主要户型前三期的以600余尺的户型为主，二三期有少量800尺户型，此时的目标客户以有稳定收入来源的白领阶层为主，兼以少量较大户型试探市场 到中间四五期金殿台、安盛台以800余尺的户型为主，此时的目标客户以香港当时的中产阶级人士为主，包括律师、医生、建筑师等专业人士 等建设到临海的海景花园屋苑时，则以1200尺的户型为主打户型，以中小企业主为目标客户，同期的星辉台则仍以800余尺的户型为主，以同时兼顾中产阶级人士，形成一个客户组合 后期的观海台以及海天花园则仍以800余尺的户型为主，是因为太古地产追求销售速度，重新选择中产阶级为客户群 太古城的户型设计有一特征，就是每期推出的住宅户型面积都较为平均，反映后期太古城对目标市场定位非常明确，而且在产品上能坚持这种定位。