温泉风情小镇开发策划方案 * 报告目录 项目分析和关键结论 策划思路和总体方案 分区策划和开发模式 运营策略和支持要求 * 项目基本情况和关键分析内容 位于环翠区的温泉镇 位于威海市 项目范围包括体育公园、东崮西崮村、林家院子、温泉汤村等地块，合计规划面积约3.8平方公里，有山有河，有温泉有山泉，有寺庙遗址，有千年古树。有已拆村庄，更有待迁居民。委托之目的是：争取整体策划规划，分步统筹开发之权利。用地性质居住、商业大致对半，部分土地未定性质、未定指标……规划上，要求林家院子370亩土地为商业用地，容积率0.5；温泉汤村综合容积率1.2，总面积366亩，商业面积不低于100亩、其他相机斟酌…… 项目的区位条件和优势资源 威海房地产市场的形势 区域发展分析和产业发展趋势 甲方意图和经营理念 * 项目的区位条件，无论是房产开发，还是商业经营，着眼大区域优势众多，囿于威海市弊端明显 交通枢纽 地处交通枢纽位置，联接威海三市一区，是威荣、石烟、青威公路的交汇点； 到市区、火车站、机场等交通节点和市政府及商业区、区政府及商业区距离都在1小时范围内。 价值洼地 大金三角（山东半岛、辽东半岛、日韩组团） 小金三角（威海市区、文登、荣成） 项目位于威海市南部城郊，远离滨海一线，在威海人心目中，属于山野偏远之地，难以摆脱偏见，扭转这种认识非常困难，难为主流消费认可。跳出威海看，项目区位则左右逢源，交通便捷，方便外地人进入，既可借势滨海之影响力，又以山、河、泉形成特色吸引，成就“独特”风景…… * 项目的核心资源在于温泉，但还有众多优势资源，着眼于整体片区策划，必须“突破”温泉概念 温泉 五渚河 佛爷顶 山泉 最大的特点：山河一体相依，冷暖二泉并存 水体充盈：山泉下淌、温泉上涌、河流北去 文化渊源：天浴、千年古树、古寺和佛爷顶 生态资源：湿地、水库、林地、河体、山体 人工项目：开心农场、体育公园（拟建）、果树林、开矿后遗留之裸露山体 * 从项目进行房地产开发看，无论商业还是住宅，无论自住还是投资，威海的市场形势都不容乐观 威海土地供应量大，刚性需求远远小于供应，面临限购压力，且养生类、商业类投资产品雷同，持续经营意识薄弱，缺乏有意识的产业培育、配套功能存在错位，已经走火入魔了。面临持续新政压力，本项目要想“逆势飞扬”，必须创新、创造，要打组合拳、不走寻常路，不仅要创造消费概念，还要创新商业模式 2007-2010年威海市房地产供销对比表 近年来威海市房地产供过于求，至2010年11月，剩余可售面积高达274万平米，加上2011年预计放量450万平米，市场供应量为724万平米 按近四年平均143万平米的销量计算，即使市场不再增加预售项目，现有供应量也需要5年才能消化完