大沙120亩商住项目市场及定位报告 富盛地产 2013-5-22 出品人：富盛地产/骆仪克 制作组：市场研究部/营销策划部/财务部 谨呈：丰尚集团 目 录 壹 贰 叁 肆 伍 陆 整体市场/14 竞争市场/31 本体分析/3 客户分析/75 产品定位/88 项目规划/95本体分析 本体分析 【浔峰洲发展格局】 浔峰洲形成三个中心区发展格局，金草洲、金沙洲以及海北新城，本项目就处于海北新城规划的大沙板块。 海北新城 浔峰洲岛：金沙洲+金草洲+大沥海北新城 1、《 广州金沙洲 》 --“广佛都市圈中心的居住新城”2、《金草洲片区规划初步方案》--“岭南水乡旅游小镇”3、《海北新城战略》—”广佛乐活中心” 《广佛--金沙洲地区同城整合规划》2011年1月11日通过省住房和城乡建设厅主持召开了专家评审会。 海北新城占地11.78平方公里，规划人口高达19万人。 海北新城位于大沥东部，广佛山交接的浔峰洲上，南邻黄岐海南片区，北街里水洲村，广州金沙洲，东望广州大坦洲岛，西眺里水沙涌。 根据政府2010年规划定位，“海北新城”将是一个半居住、半商贸的区域，定位为“广佛乐活中心”。 海北新城：面积最大，外来规划人口基数大，但发展明显落后于广州金沙洲片区 本体分析 【海北新城】 海北新城-大沙板块 大沙板块占地约1277.589亩（约85万平方米），管辖6个生产队。 目前常住人口约5000人，其中本地村民约1600人，外来人口约3400人。 企业类型：以藤业为主（占比高达80-90%），五金以及其他零散行业为辅。 大沙板块 大沙板块：位于海北新城西北部，常住人口约5000人左右，外来人口占比68% 万科四季花城 里水 【大沙板块】 本体分析 本体分析 【隶属行政区】 海北新城 大沙板块 项目大沙板块属于海北新城规划区，在行政区划上属于大沥黄岐板块 金草洲片区属于大沥里水区域。 金沙洲片区在行政区划上属于广州市 由于所处的行政区划的不同，形成明显的板块特征及不同的客户群体