序言 本项目是长沙南城的一个综合型项目，附带定向规划，占有非常良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向，以实现它的最大经济价值和社会价值。 基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面 项目整体定位 写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系 产品的优化及价值提升 营销推广策略 …… 因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。 长沙商圈发展趋势 根据《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，长沙未来五年将重点提升城外、城际、城内交通的通达性和便利性，着力构建长株潭“半小时消费圈”，省内及周边城市“一小时消费圈”、“两小时消费圈”，积极拓展消费经济腹地空间，打造城区“10分钟消费便利圈”。——未来中部购物天堂 融城中央—凸显区域价值 长株潭一体化带动效应下，省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城城市价值凸显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。 长株潭示范区三大经济引擎之一 汽车产业引擎 武广高铁引擎 商业及金融引擎 长沙南城副中心集中商业 奥林匹克花园 集中商业+商业街12万平m2 中信城市广场 集中商业+商业街29万m2 家润多奥特莱斯商业广场 集中商业9.5万m2 嘉信茂广场 商业营业面积5.3万平m2 通程商业广场 集中商业3万平m2 便捷的交通 中部崛起战略的新引擎——长株潭城市群 半小时生活圈——覆盖长株潭 一小时生活圈——覆盖“3+5+1”城市群 长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、萍乡 萍乡 省政府南迁，使项目成为长沙政治、文化中心，更是长沙、湘潭、株洲三市融合的核心区。 区位优势 —— 便捷的交通 从我们项目： 5分钟车程 —省政府、天心区政府、 长株潭城际轻轨站 10分钟车程 —雨花区政府、高铁南站 20分钟车程 —五一路商圈、黄花国际机场 30分钟车程 —株洲、湘潭 物业发展建议 营销策略 营销策划报告架构 定位体系 市场透析 a.建筑外观 b.功能空间 c.硬件配套 d.物业服务 1.销售策略 1.项目解析 2.市场定位 3.客户定位 1.推广定位 2.推广宣传语 3.推广原则及思路 4.推广总纲 5. 媒体策略 6.阶段执行 销售策略 1写字楼市场 2.公寓市场 3.长沙商业氛围 A-B 市场透析 Market Analysis 1、长沙写字楼发展趋势 2、长沙写字楼配置调查 3、长沙写字楼价格调查 PARTⅠ 市场透析 4、长沙写字楼定位 长沙市新近写字楼分布趋势： 1.长沙已建写字楼项目简表 城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散 中心板块——华尔街中心，泊富国际广场、中天广场等 滨江沿线——北辰三角洲、万达广场、保利国际广场、华远华中心等 城南板块——标志HOPSCA、德斯勤城市广场、华悦城等 东板板块——华晨世纪广场、运达中央广场、嘉斯茂购物广场、新华都万家城等 市府板块——奥克斯广场、绿地中央广场、天骄福邸双塔，世茂铂翠湾等 麓谷板块——新长海麓谷中心、麓谷企业广场大厦等 据相关统计， 2012年长沙至少有26个大型城市综合体项目开建或者面市， 总建筑面积达1740万平方米， 其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。 城市综合体迎来井喷式发展 华悦城 德斯勤城市广场 喜盈门范城 华晨世纪广场 运达中央广场 嘉斯茂购物广场 世贸铂翠湾 奥克斯广场 绿地中央广场 渔人码头 达美D6区 罗马商业广场 北辰三角洲 新长海广场 中房瑞致国际 东岸城邦 泊富国际广场 万达广场 华远华中心 保利国际广场 兴汝金城 湘商世纪鑫城 长沙市城市综合体分布图