1 常州河海置业龙城大道项目 前期营销策划报告 谨呈：河海置业 致观咨询（上海） 2010/07 项目区位 本案 新市政府 老市区 2.3公里 4.5公里 地块位置：华山路以东、龙城大道以北 占地：85200平方米 容积率：≦2.3 建筑面积：195960平方米 建筑限高：≦80米 建筑密度：≦20%由于目前项目尚处于前期规划阶段 故此次报告沟通重点为项目产品定位及品牌形象定位报告结构 市场认知 [定位前思考] 产品定位 [规划概念及产品营造]品牌形象定位 [案名及平面风格]策略思考方向 项目外部空间 项目自身条件 定位模型的选择 （客群定位/竞争定位/产品定位） 项目定位方向探寻 (城市/地段/竞争/客源) 数据指标 (限高/退让) 资源属性 (高架、高压线等) 价值体系 经济测算 建筑规划 项目认识篇 项目定位篇 企业目标 (品牌/战略)项目认识篇【城市】第三只眼看常州 双面常州下的发展趋势 房地产市场的发展特点 城市与房产的未来走向城市认识 城市特点 从【一个常州】到【“两个”常州】 常州： 天宁、钟楼、戚墅堰、新北为主的城市中心区域，很少选择在武进置业，向北较多。 武进： 产业发展、生活配套等都自成一体，基本都选择在武进区域内购房，市区内也会有物业，但并不是必须。 “合”而不“和” ——双面常州 在城市以南北两翼为主要发展进程中 以市政府、高铁为主要引擎支持的新北占据更多有利因素城市认识 城市特点 常州商品住宅年度成交走势 常州的人均可支配收入仅比无锡和苏州少5%和9%， 而房价却比两个城市低20%-40% 08年调控年，常州市场并没有出现成交量大跌的情况 09年随全国楼市火热，成交量和价格呈现回补的态势 房产楼市泡沫不严重 发展趋势较为健康 沪宁线价格洼地存在补涨空间 ——价格洼地 从【量平价稳】到【回补增长】