杭州房地产市场发展预判及个案诊断 研究目的 大势研判 个案诊断 明确目的，深入挖掘 大势研判 目录 宏观经济 GDP连续高速增长 人民币升值，原材料价格上升 CPI快速攀升，经济出现过热 银行同期利率明显低于CPI涨幅 市场资金流动性过剩 经济过热，社会资金流动性泛滥 资金流向 国内投资渠道单一，楼市与股市为仅有的投资区域 渠道对比 股市 2007年初： 3000点 2007年10月：5600点 涨幅：86.7％ 楼市 万科新里程（上海）：07年涨幅83％ 中粮万科假日风景（北京）：07年涨幅65％ 2007年至今，上海、北京、深圳等一线城市市中心楼盘价格涨幅普遍在60％－80％ 我国一线城市中普通公寓价格涨幅几乎与同期股市相当 但随着股指的上升其风险系数也大幅提高 因此我们认为 楼市涨幅≈股市涨幅、楼市风险lt;股市风险 价值对比与风险对比 大势预判 当前我国房地产已不再是狭义上的住宅概念，其已经成为一种普遍的投资渠道，作为投资工具，其价值稳定性与保值性的优势将在CPI上升的前提下越发明显 居住功能 巨大的人口基数将保证房地产市场的稳定刚性需求 价值功能 只要宏观经济走势良好 房地产市场必定保持长期繁荣 ＋ ＝ 两大稳定需求，长期看好 风险预判 因此，在宏观经济向上趋势不改的前提下，影响房地产市场的最大风险应该处于政策面，这样我们有必要了解下中央的历年思路与政策脉络 2004年 控制投资，减少供给 中央政策 1、提高个人贷款门槛 2、“8.31”大限 3、暂停“农转非” 4、提高钢铁等行业自有资本金比率 5、再度提高存款准备金率 6、加息 地方政策 7、期房限转 2005年 抑制投资，控制房价 中央政策 1、取消住房贷款优惠 2、提高首付比例 3、“国八条” 4、“新国八条”、全额增收营业税 地方政策 5、两个“1000万工程” 6、暂停转按揭 2006年 调整结构，平稳房价 中央政策 1、“90/70” 2、九部委“十五条” 3、二手房转让个税 4、土地增值税清算 5、加息 6、限制/禁止用地项目目录 7、外资准入管理 从简单“粗暴”的减少供应开始向结构性调整来抑制投资转变 政策思路清晰，实施措施越加合理