2013年5月10日 蚌埠嘉和豪庭项目营销策划方案 谨呈：星宇文化创意产业（集团）有限公司 世筑地产营销策划机构（安徽） 基本面分析 市场分析 本体分析 营销战略占位 营销策略实施 蓄客 客户经营 渠道 主场形象 报告思路 战略下的营销策略 形象定位 客户定位 项目定位 营销铺排及费用 营销总控图 费用估算 竞争分析 市场发展阶段定性-经济维度 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段 对照下表，蚌埠市房地产处于平稳较快发展期，发展特征以质量为主，数量和质量并重 8000-20，000US$ 4000-8,000US$ 800-4,000US$ 0-800US$ 人均GDP与房地产发展关系 2009年至2012年，蚌埠市GDP增长率一直保持在14%以上，宏观经济发展状况保持良好的势头。其中，2012年的GDP为890.22亿元，增长率为14.1% 2009年至2012年，蚌埠市人均GDP快速增长，2012年人均GDP为27999元人民币，合约4515美元。房地产市场处于平稳较快发展期 从房地产市场发展规律来看，蚌埠市房地产市场处于快速成长期，产品逐步精细化，逐步体现生活方式、精神诉求 市场发展阶段定性-房价维度 从房地产市场类型来看，蚌埠市场逐渐从成本导向型市场向快速成长型市场过渡。价格天花板效应减弱，产品品质的溢价导向增强 人均收入中等，客户对价格变动敏感 存在一定投资比例 各物业类型的价值差拉开，市场对于附加值带来的溢价反应较大 市场供应的产品类型有限，存在少量高端别墅类产品 产品需注重品质的提高，而非单纯走价格营销，营销水准属中级阶段 城市规划呈现蚕食替换原有城市核心，及核心区边缘土地的现象，出现新区潮 成本导向型：第一置业或者第一次换房需求，以自住为主； 投资比重较低；开发商多以控制成本为主要策略 快速成长型：客户需求逐步升级， 居住条件改善成为主力需求；投资意向的比例增加 高度饱和型：投资行为占到市场中非常高的比例，泡沫开始出现； 客户对各种创新已经不是十分敏感，置业更加理性 对于有资源的顶级项目，其价格上线还可以不断突破 溢价型：多数需求为二次及其以上置业，为改善生活或追求生活品 质提高；各种溢价因素有充足的市场溢价空间，需求多样性明显 价格：6000元/㎡左右及以下 价格：6000元-15000/㎡ 价格：15000-20000元/㎡ 价格：20000元/㎡以上 典型城市：六安、淮南 典型城市：合肥、长沙、 武汉 典型城市：温州、南京、 青岛、东莞 典型城市：北京、上海、 深圳等 国内典型房地产市场类型