西安高新地产灞桥项目定位深化报告 谨呈：西安高新技术产业开发区房地产开发公司 战略需求 竞争格局 土地条件 客户需求 产品实现 项目定位 定位突破 灵魂注入 价值挖掘 逻辑结构 整体定位 价值挖掘，发展研判 需求导向 定位思考 整体定位 定位背景 土地 市场 客户 企业 资源条件 竞争格局 需求把握 战略需求 定位的四把尺子 战略需求 一个调性——高 三高，高品质、高价格、高地位。 一个主题——水 亲水，灞河水资源利用及内部景观营造。 三个支点——文化、生态、科技 文化：立足西安文化，突出区域文化。 生态：结合区域特性，强调低碳环保。 科技：打造智能社区，放大示范效应。 西安标杆 高端名盘 将项目打造成为具有全国领先水平、西安市最高端的亲水社区。结合当地文化渊源、生态特色及低碳环保等要素充分体现项目的高品质特性，项目应能够成为所在片区的标杆项目，具有自身特性及唯一性，能够树立并在一定时期内保持片区内房地产开发项目中的引领地位，同时项目也应对片区的整体发展起到带动作用 企业战略需求 定位背景—企业 在售项目 待售项目 工地项目 板块特征： 生态资源丰富； 发展中的板块，开发产品档次在逐步提升； 前期项目以小高层高层为主，后期洋房、别墅等低密度产品在逐步出现。 土地出让和住宅供应数少量大，同质化竞争激烈； 目前浐灞板块土地形态约12块，建筑面积：约560万㎡（其中包括未央区复地220万建面项目、 香江湾1000亩项目用地；不包括华南城10平方公里、绿地3000亩）。2009年，板块内住宅在售供应量约150万㎡，销售量约120万㎡。未来主要供应项目超过10个，预计2011年预计在售的洋房别墅类产品约30万㎡ ， 2011年预计在售的小高层、高层产品近100万㎡。 依托资源，聚焦高端。跨出浐灞，领先市场。 竞争格局 定位背景—市场 市场站位 高端市场 塔尖市场 定位背景—市场 5%的市场份额，单盘年销售量不足5万平米，若项目定位于5%的顶级高端市场，开发周期势必拉长，很难做到前期热销，因此： 高端市场份额有限，项目定位不可做西安金字塔尖市场，可以考虑明星产品做到该类市场。 市场快速发展，高端需求只会越来越高，以5%的高端市场为坐标系，高目标的树立有利于项目在未来市场中立于不败之地。 市场坐标建立，细分市场选择。