天津海河水上运动世界项目定位与物业发展建议
谨呈天津海景实业有限公司
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：[2005]-GW
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向
项目目标
目标1 可持续性： 通过对项目准确的定位、合理的滚动开发，使得本项目得以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地
目标2 利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化
目标3 现金流：通过项目可持续性开发，以及长期的良好经营，为开发商保证良好的现金流
目标4 形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造海河的新亮点也是天津另一中心，继续奠定开发商在市场的龙头形象，实现利润与品牌的双赢
具备潜力：项目地处天津海河河畔，属于政府规划的城市重点项目海河六大节点之一，具备良好的发展前景
交通便利：项目紧邻天津中环围堤道，大沽南路等多条城市主干道，同时临近即将投入使用的天津地铁一号线交通便利
地块完整：项目地块形状较为完整，多为净地，仅存少量厂房拆迁。但由于地块形状狭长，临近主干道中环围堤道，大沽南路的展示面较窄，展示性一般
缺乏氛围：项目位于天津核心区边缘，周边物业以住宅为主，缺乏商务氛围与人气
项目背景
项目属于超大规模项目，多种物业类型共存，同时有大比例的公建类型物业
政府对本项目的形象限制，通过本项目的开发，打造海河沿岸的水上运动世界
项目规划上的限制，项目已进行具体的建筑规划，建筑单体的位置，体量等已经基本确定
时间，现金
约束条件
地块规划图及其经济指标
占地面积：24.83公顷；
建筑面积：79万平方米；
其中共建部分总建筑面积51万平方米；
容积率R：3.2；
问题提出与技术思路
3.本项目通过准确的定位，即突破固有城市核心区的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？
2.如何制定项目的战略发展方向，确定项目中的核心物业，形成核心竞争力，提升区域土地价值，实现大规模项目的滚动开发与可持续性经营？
1.如何通过对本项目的综合开发，确定项目在城市中的地位，充分利用现有资源，发挥项目自身的潜力，挖掘项目自身的区域与地块价值？
区域与地块价值
项目整体定位
项目战略发展方向
解 决 问 题