上海静安区78号地块项目整体定位与物业发展建议 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 谨呈：上海园泉房地产开发有限公司 [2008]SH-GW-080602-022 2008.07.21市场分析与可行性判断 项目界定 开发目标与问题界定 23 报告思路 整体定位与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性 土地资源：城市建设占用大量耕地 确保18亿亩耕地生命和城市建设用地需求凸显土地资源稀缺 规划问题：“法定图则”缺失 规划赶不上变化，频繁变更规划给房地产发展带来不确定性 城乡一体化：新农村建设选择 中国新农村建设加快城乡一体化发展化进程 城市人口结构：流动人口 城市和农村的人口流动加速了“常住”+“暂住”+“流动”的城市人口结构变化 中国房地产市 场的独特性 社会结构：M型社会雏形 贫富差距逐渐拉大，中国开始进入“M”型社会 发展历程：促进－规范－限制 1994年后中国房地产市场经历促进－规范－严格控制三个阶段 城市宏观经济分析 房地产发展形势分析 经济运作层面，房价不会暴跌，但股市仍有继续振荡 房价暴涨，不会引发金融危机，但必然出现社会危机 股市暴涨，必出现金融危机，应 制定相关政策预防 股市暴涨，必定大量资金转移到股市进行炒作，资金链一端就把银行拖下水，银行出现问题，股市问题马上出来 日本金融危机是前车之鉴 市场机制不能制止这种投机性的炒作，研究政策必须要想办法制止，否则必出现金融危机 股市暴跌，若资金流出，必出现金融危机 目前大量资金进入中国股市，股市可能继续暴跌，但不会出现金融危机 股市暴跌，就要看资金流的走向 97年亚洲金融危机显示，所有遭受危机的经济体股市下跌，资金外逃 但是中国股市现在大跌，资金不仅没有逃还往里走。美国次级债、经济衰退，欧元现在问题非常复杂，欧盟东扩之后，面临整个欧元体系的大调整，大量资金要寻求避难所，而恰恰就在这个时候，人民币升值，我们的利率是4.14，美国和欧洲都是2，比他们高2个百分点，中国经济又高速增长，大量资金从三个目标投资、避难、投机涌入中国，大量资金往这里走。目前，股市不会出问题，不存在过多金融危机 房价暴跌肯定会引起金融危机 中国目前房价不可能暴跌，大量资金仍在涌入房市； 银行体系本身脆弱，在实行30年渐进式银行体系改革的过程中，许多改革已以不良贷款形式沉积在银行系统；且目前银行的个人按揭贷款总额是已达28000多亿； 但中国目前的资本市场，外汇、债券、期货等市场均不健全，可投资途径多为银行和房产； 城市宏观经济分析 房地产发展形势分析