领跑纯豪宅城市 2010 谨呈：中建地产 ——中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议 世联地产 2010.02 房策网 www.fangce海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:800018087 POSITION 定位 PLANNING 物业规划 SALE 营销策略及经济测算 CONTENTS 房策网 www.fangce海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:800018087 世联观点：高地价条件下项目开发必须关注以下几个问题 风险问题 时间空间关系协调 宏观大势的把握 客户结构的变化 高地价注定了高风险，因此必须从市场风险、政策风险、系统风箱…等方位考虑项目整体风险的控制； 以时间换空间，把握大势，把边际利润最大化 分析城市未来走势，判断城市房地产发展面临的拐点机会； 城市地位的改变，导致客户结构的变化，进而拉动房价 前提1：风险规避——历史表现 政策调控效果显现，各大城市均受不同程度波及，系统风险难以避免 07年下半年宏观调控力度大，效果明显，波及面广 重点调控需求面银根全面紧缩，同时影响消费能力与企业融资成本： 提高首付 收紧房贷 二套房利息上浮 土地增值税… 全国一线城市和少数重点二线城市的楼市明显下挫 投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30％以下。 新房市场反应尚不明显，二手房市场则受到冲击。据统计，10月全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手房成交一直呈较大幅度上升趋势。68%的客户明确表示将推迟购房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。 楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势，此政策对于高端项目及实力雄厚的客户影响不大，但对于“小户型”项目及客户具有一定的影响。 深圳 上海 北京 杭州、福州、厦门、青岛均受到不同程度的影响……