华地经开区010号地块项目整体定位与物业发展建议
谨呈：安徽华地置业有限公司
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2011.04
项目研究的工作阶段划分
与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
项目界定及客户目标分析
市场简析与问题结构化分析
核心问题的提出
为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析
项目发展战略之参考案例借鉴
项目整体定位与发展战略
规划实施及分期构思
物业发展建议
根据客户意见对中期报告进行修改
进行下一阶段规划跟进工作
整体定位及发展战略
（中期汇报）
报告完善与修改
（终稿汇报）
市场调研阶段
宏观市场机会挖掘
微观市场机会挖掘
整体定位与发展战略
项目属性界定
目标与核心问题解析
物业发展建议
商业专题
项目位于合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一的经开区内，具有规划利好
一主城
指现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间；政务区是主城区的重要组成部分。
四组团
东部组团：包括店埠、撮镇；
北部组团：包括瑶海经济开发区、庐阳工业园、双墩；
西部组团：包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地；
西南组团：包括经济技术开发区、上派镇
一新城
指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区），依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动发展模式。
在合肥城市发展战略中，西南组团占有重要的一席之地。而经开区作为西南组团的核心，是城市重要发展方向之一。
城市已呈多中心发展，经开区作为城市副中心，在城市规划中占位较高，项目处于该区能享受到一定的规划利好
项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，多条主次干道通往老城区等其他区域及城市
市内交通
对外交通
项目周边交通方便快捷，金寨路直通老城区；繁华大道直通滨湖新区；另有多条城市干道相互连结，通往高新区、政务区、蜀山区等其他区域
对外交通同样便捷，可经由金寨路等多条区域内干道转上绕城高速公路、京台高速公路，通向省内外其他城市
优越的区位条件、便捷的交通路网，为项目占位奠定良好的区域价值基础
区位
项目位于经开区成熟繁华地段、商业中心明珠广场附近，区位条件优越
芙蓉路
佛掌路
北海路
莲花路
地块四面临路，交通便捷，有多条公交线路经过，通达性和进入性良好
芙蓉路为景观道路，双向四车道，车流量较大
芙蓉路
芙蓉路公交站牌
公交线路601
公交线路18、602等
双向四车道，车流量不及芙蓉路与莲花路
芙蓉路公交站牌
双向四车道，车流量较大
莲花路
北海路
双向四车道，公交线经过
地块四周路网皆通，公共交通系统较为发达，交通条件优越，尤其是与金寨路的联通更是为项目吸引老城区客户提供可能
金寨路
周边基本生活配套齐全，附近厂区较多，但无重大不利因素，不影响项目未来形象
芙蓉路
佛掌路
北海路
莲花路
北侧空地
汇林园社区
金寨路
明珠广场
易初莲花
欧风街
神马科技
公交调度站
百乐门
齐全的生活配套为项目提供有力支撑；临近厂区并非污染性企业，且污染性企业佳通轮胎距项目较远，对项目基本无影响
正大饲料厂2468佳通
轮胎2468地块形状规整，内部高低不平，属中等规模、高容积率项目
项目内部：地块内部不平整，存在土方堆积、开挖水塘和少量棚户
基础指标：中等规模的高容积率项目，基本考虑全高层社区，7亿的地价款对项目回现速度有要求24
土方堆积2
土方堆积与农田内部开挖水塘棚户
经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住宅项目，基本考虑全高层社区
项目属性：
占地137亩，中等规模
规模
交通条件优越；周边基础生活配套齐全，临近厂区对项目基本无影响
四至及相邻关系
3.5，高容积率，基本考虑全高层社区
容积率
区域属性：
项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，区域价值基础优厚
区域、交通
经开区是合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一，具有规划利好
规划
楼面地价2327元/㎡，总地价款近7.2亿，对项目回现速度有要求
地价