非对称 山东单县明泰*中心医院西地块前期定位方案提报Vland中国 2011.06 城市新魅价值的联想营销 现实情境与开发目标的对比，界定：本报告需解决的核心问题 如何在满足开发企业需求，根据政府规划要求、商业住宅安置现实和市场条件的前提下，实现相对的投资回报最大化。 核心问题 如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报” 的前提下，确定各物业类型及比例组合； 分解问题（一） 如何对单县商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，拉动住宅销售；引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？ 如何在兼顾安置和市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力、盈利要求？对总体方案，及物业类型、物业功能、栋数、体量、目标客户进行定位； 分解问题（二） 分解问题（三） 核心问题界定 项目市场研判... ... 项目定位推导... ... 项目产品规划... ... 项目营销建议... ... 附件说明: 1、住宅市场调研报告，包含城市规划分析、经济数据研判、土地市场分析、在售项目户型统计、在售项目个案分析，项目周边环境及成本价值研判 2、商业市场调研报告，包括城市商圈分析、商业竞争个案分析、项目价值研判及定位战略建议 提报目录 市场研判 通过对单县住宅及商业市场的前期调研，首次沟通，提出本案面临的七大不对称性： ◎ 城市人口与土地开发量的不对称 纵观2008-2011年5月，单县土地推量巨大 工业用地为4192.55亩，占总推量的29.5% 居住用地3572.4亩，占总推量的25.1% 商住用地3155.3亩，占总推量的22.2% 商服用地2632.62亩，占总推量的18.5% 纵观2008-2011年5月，可建体量达1586.9万㎡，其中： 居住用地（569.3万㎡），占总体量35.9% 商住用地（428.7万㎡），占总体量27% 商服用地（362.7万㎡），占总体量22.8% 土地出让量的急速增大使得市场总量将持续增加 剧增的土地出让量也必将给房地产销售带来冲击 2010年单县城区人口近25万人