万福路项目分析报告 万福路项目分析报告 2013年5月 【目 录】 一 宏观政策解读P3 二 武汉市场简析P13 三 项目区位分析P18 四 项目要素分析P28 五 竞争项目分析P36 六 项目综合评价P46 七 项目定位分析P50 八 商业部分建议P54 九 营销推广建议P59 第一部分 宏观政策解读 最重要房产信息：2013年房产新政——国五条 为房地产继续调控奠定基础，并再次明确了国务院对房地产的基调——稳定房地产市场 调控力度——实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策。 武汉——武汉市住房保障和房屋管理局在其官网上公布了《关于发布2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告》：武汉市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。 【政策解读】 细则 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 2013年底前符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围 加强市场监管和预期管理 严查中介违规+加强市场监测 要点 控制新建住房价格+房价稳定问责制 加大限购区域+提高二套房首付比例+自有住房出售执行转让所得税20%。 银行金融业机构优先支持中小套型开发建设项目（70%以上普通商品住房项目） 【政策解读】 政策落脚点——打压投机性购房，支持 首套置业需求 【政策解读】 关键点 二手房市场交易 解 读 政策：规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征； 影响：个人所得税20%一直都有，只是这次着重强调提出，反映出新政对调控的决心，1、二手房交易成本明显提升2、打压到部分需要买二手房的刚需 3、原来的卖房者，由卖转租，无形中使房屋租金提高 【政策解读】