渤海计划·东方湾 2011年全年营销策划方案 2011年2月 目标 实现产品价值最大化8000元/平米，实现项目较快速度销售； 提升项目在市场的占有率和影响力。 【一期销售目标曲线图 】 第2批房号 消化80套 第1批房号 消化60套 第2批房号 100套 11年3月 11年4月 11年7月 11年5月 第2批房号 消化70套 11.6月 第1批房号 消化40套 11年8月 往期开放房源清理 核心问题 本报告要解决的核心问题 处在不成熟区域，配套不成熟，项目市场占有率低； 前期推广、内部配套及景观展示面未能良好呈现，项目形象不高； 在整体波动市场的大环境下，客户购买信心不足。 本报告的思路及框架 环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 行事历 市场分析 项目分析 形象展示策略 服务体验策略 活动营销 推广策略 解决思路 价值梳理 营销策略 4.17新国十条： 背景：2010年伊始，楼市延续09年的上涨态势，出现部分城市的楼市上涨过快，地王频现 措施：利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。 为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果，各部委继续出台调控政策，1.26“新国八条”的出台，称之为史上最严厉的政策，此举也奠定了11年的政府楼市调控基调。 调控方向 时间 09.Q2 09.Q1 09.Q3 09.Q4 10.Q2 10.Q1 措施：多次降息、税费减免等，出台一系列刺激楼市的政策。 背景：受金融危机影响，国内外经济形势不乐观，房地产也持续低迷 暖市 抑市 10.Q3 抑市 4.17，新国十条的出台，标志调控进入深入期 国庆节前，各部委重拳出击，二次调控拉开大幕 4月 9月 10.Q4 11.Q1 春节前，政府再度重拳出击，力度之强、决心之大，奠定了11年的政府楼市调控基调 1月 抑市 9.29新政： 背景：前期政策的效应已经逐渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。 措施：房贷政策，首套房首付比例调整到30%以上， 限购政策等。 1.26新政： 背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。 措施：政府监管加强、二套房首付提至6成，拥有2套及以上住房的，禁止再买房等。 政策分析