东方威尼斯Ⅱ期“银河湾” 二零零九年五月二十三日 {下半年度营销推广提案} 7月,东方威斯尼二期“银河湾”新品将正式入市推售, 传统的“豪宅”概念已经不能为项目赢得市场的关注与掌声，项目需要深度挖掘产品的独有价值，走市场差异化路线，并且通过产品的不同，细化购买人群，迎合客户需求，从大众性传播转化为有针对性的营销推广…… 前言 报告结构图 目标解析 营销战略 09年推广策略 市场分析 竞品分析 产品分析 人群分析 在提案前，我们首先来梳理下项目目标： 09年下半年整体推广后，迅速占据高端市场，树立形象，并实现一组团（3、5）消化70%，完成首期项目资金回笼目标； 成功完成项目的整体开发，实现企业利润要求，巩固和提升保利品牌在沈阳市场的影响力，最终实现品牌和效益双赢的局面。 延续产品核心竞争力，结合项目特征进行产品升级，延续项目开发，下半年完成二、三组团持续上市热销，完成年底资金回笼目标； 根据目标, 完成以下思考 本项目高目标的制定意味着对本项目产品及推广包装高标准的要求，那么通过何种方式能够有助于我们实现目标—— 带着以上思考，进入本次报告! 报告结构图 目标解析 市场分析 竞品分析 产品分析 人群分析 营销战略 09年推广策略 沈阳08年房地产销售价格处于持续下降趋势，土地交易量明显收缩，房产开发形势严峻 从国家发改委公布的新建商品住宅价格同比指数分析来看，沈阳和其它14个副省级城市一同显出下滑发展走势，下滑幅度由08年初的10.2的增长幅度下降到年底的0增长； 08年，土地出让面积、土地出让数量二项指标仅接近07、06年的1/3，呈现明显锐减势头，可见现今沈阳地产开发状况开始进入平稳收缩状态。 资料来源：香港联祥市场部 资料来源：国家发改委、国家统计局 市场回顾 2008年全年不同套型产品销售比例 2008年，批准入市商品住宅每套平均面积为93.65平，实际销售商品住宅每套平均面积为88.27平,同比下降2.6平。在实际销售商品住宅中，套型面积90平以下占总销售面积45.13%。可以看到在经济危机影响下刚性需求占据了商品住宅市场的主要位置。 在经济危机影响下刚性需求占据了商品住宅市场的主要位置 市场回顾