目 录
第一部分 项目总说明 15
一、项目开发单位简介 15
1.1.2、资源审核 15
1.1.2.1、项目现状介绍 15
1.1.2.2、地块周围环境 16
1.1.2.3、配套设施 16
1.1.2.4、地块周围的交通情况 16
1.1.3、综合分析 17
1.1.3.1 地质状况分析 17
1.1.3.2公用工程 17
1.1.3.3气象条件研究 18
1.1.3.4环境保护 19
1.1.3.5消防及卫生措施 19
1.1.3.6节能节水措施 20
二、项目位置 20
三、项目现状 21
1.3.1． 四至范围 21
1.3.2．地势、地况现状 21
四、项目周边社区配套 21
1.4.1． 交通状况 21
1.4..2．教育：大中小学及教育质量情况 22
1.4.3． 医院等级和医疗水平 22
1.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场 22
1.4.5． 文化、体育、娱乐设施 22
1.4.6． 公园 22
1.4.7．银行 22
五、规划控制要点 22
第二部分 连云港城市发展方向研究 24
一、连云港城市发展现状分析 24
2.1.1城市区位分析 24
2.1.2城市地理分析 24
2.1.3行政区划分析 26
2.1.4对外交通分析 27
二、连云港城市发展潜力研究 28
2.2.1连云港发展优势分析 28
2.2.2能源优势分析 29
2.2.3土地资源优势分析 30
2.2.4政策优势分析 31
2.2.3.1政策支持四个倾斜 32
2.2.3.2国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策 33
2.2.3.3连云港市招商引资优惠政策 33
2.2.4新浦区发展优势 34
2.2.5新浦新区发展优势 36
三、连云港城市规划 37
2.3城市规划前景 37
2.3.1规划核心“战略东进、拥抱大海” 37
2.3.2三大城市定位分析 37
2.3.2.1国际性的海滨城市 38
2.3.2.2现代化的港口工业城市 39
2.3.2.3山海相拥的知名旅游城市 40
2.3.2．总体规划 40
2.3.3．城市建设规划 41
2.3.4.人口规划 43
2.3.5.房地产业及城市建设用地规划 43
2.3.6新浦新区控制性详细规划 44
四、宏观经济 46
2.4.1连云港整体宏观经济概况 46
2.4.2主力产业分析 46
2.4.3投资分析 47
2.4.4消费市场分析 48
2.4.5居民收支分析 49
2.4.6财政收入分析 49
2.4.7信贷形势分析 49
2.4.8宏观经济对房地产影响分析 50
2.4.9、GDP发展情况 51
2.4.10、居民消费水平 51
2.4.11、固定资产投资 52
2.4.12、社会消费品零售总额分析 52
2.4.13、房地产投资总额分析 53
2.4.14、房地产施工面积分析 53
2.4.15宏观经济对房地产的促进 54
第三部分 连云港市整体市场分析 56
一、土地市场 56
3.1.1、市场概述 56
3.1.2、供应分析 56
3.1.3、成交分析 58
3.1.4新浦区土地供应情况分析 60
二、住宅市场 61
3.2.1、市场总体特征 61
3.2.2、住宅供求分析 62
3.2.3、住宅供应分析 63
3.2.4、住宅成交分析 64
3.2.5、住宅价格分析 65
3.2.6、客户需求分析 66
3.2.7、竞争项目 67
3.2.7.1新浦区项目介绍 67
3.2.7.2竞争项目分析 68
三、商业市场 77
3.3.1全国商业地产变迁 77
3.3.1.1持有形物业明显增加 77
3.3.1.2大项目集中放量 78
3.3.1.3商业与地产迈向深度合作 78
3.3.1.4大中型城市开发布局多中心化 78
3.3.1.5、二三线城市成投资新热点 78
3.3.2连云港地区商业地产调研 79
3.3.2.1连云港市商业规划及发展方向 79
3.3.2.2、新浦区主要商业区域特点 80
3.3.2.3新浦区目前商业的主要特点 80
3.3.2.4新浦商业项目前景展望 81
3.3.3需求市场分析 82
3.3.4连云港商业市场概述 83
3.3.4.1供求分析 83
3.3.4.2供应分析 84
3.3.4.3成交分析 85
3.3.4.5价格分析 87
3.3.4.6市场环境分析小结 88
四、办公市场 88
3.4.连云港办公市场概述 88
3.4.1、供求分析 89
3.4.2、供应分析 90
3.4.3成交分析 91
3.4.4、价格分析 92
五、保障性住房市场分析 93
3.5.1保障性住房发展情况 93
3.5.2保障性住房投入 94
3.5.3保障性住房对商品房影响分析 95
3.5.3.1保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠 95
3.5.3.2保障性住房覆盖面在临界线以下 96
3.5.3.3保障性住房与商品房的建设资金来源不同 96
3.5.3.4保障性住房用地比例不高 96
3.5.3.5保障性住房不会进入市场 96
六、连云港市房地产市场发展趋势 97
3.6.1我国二三线城市房地产发展趋势 97
3.6.2连云港市房地产发展趋势 98
七、市场需求分析 99
.3.7.1连云港市2008年住宅消费市场调查 99
3.7.1.1．购置新房情有独钟 99
3.7.1.2．自用为主导 100
3.7.1.3．地区是置业者首选 100
3.7.1.4．最爱的是小高层或多层 100
3.7.1.5．三房是首选 101
3..7.1.6了解楼盘信息的渠道 102
3.7.1.7．最希望的面积区间是90-100平方米 102
3.7.2项目整体定位原则 102
第四部分 项目定位 105
一、项目可行性初步验证 105
4.1.1、项目区位分析： 105
4.1.2、项目周边配套分析： 106
4.1.2.1、教育配套资源分析 106
4.1.2.2、自然景观资源分析 107
4.1.2.3、商业配套资源分析 107
4.1.2.4、市政配套资源分析 108
4.1.2.5、公共道路交通配套 109
4.1.3、项目周边案例分析 109
4.1.4、客源结构分析： 110
4.1.6项目swot分析 112
4.1.6.1优势分析 112
4.1.6.2劣势分析 113
4.1.6.3机会分析 113
4.1.6.4威胁分析 113
4.6.4项目SWOT分析结论 115
二、市场定位： 116
4.2.1主题定位 116
4.2.2定位阐释： 116
4.2.2形象定位： 116
三、客户定位 117
4.3.1.客户群体的构成与特征的描述 117
4.3.1.1客户细分理论和准则 117
4.3.1.1.1客户细分理论 117
4.3.1.1.2客户细分准则 118
4.3.1.2房地产的消费效用与客户群 118
4.3.1.3、整体客户定位 119
4.3.1.4客户需求分析 120
4.3.1.5目标客户分析 120
4.3.1.5.2目标客户群总体描述（共同特征） 121
4.3.1.6消费心理 124
4.3.1.6.1购买本项目类别物业的原因分析 124
4.3.1.6.2目标客户细分和心理分析 125
4.3.1.7、客户年龄以及区域分析 127
4.3.1.8、产品情感偏好选择过滤 128
4.3.1.9、目标客户分布定位 128
4.3.1.10目标客户群特征 129
4.3.2目标客户需求分析 131
4.3.3.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 134
四、产品定位 135
4.4.1建筑规模和总平面布置 135
4.4.1.1项目区位 135
4.4.1.2总平面布置 136
4.4.2规划设计 137
4.4.3建筑设计 138
4.4.4景观设计 139
4.4.5、户型分析 141
五、价格定位 145
4.5.1、定价方法 145
4.5.1.1成本加成原则 145
4.5.1.2市场比较原则 145
4.5.1.3整体发展原则 145
4.5.2、价格定位策略 146
六、营销策略 153
4.6.1营销推广整体策略 153
4.6.2、推广目标及方针 153
4.6.3、项目销售策略 154
4.6.3.1销售推广总体目标 154
4.6.3.2销售方法 154
4.6.3.3销售进度 154
4.6.3.4销售执行流程图 155
4.6.3.5公开发售的销售策略 155
4.6.3.6销售阶段性突破与控制策略 157
4.6.3.7销售绩效评估 158
4.6.3.8销售程序 159
4.6.4、项目整合营销推广策略 160
4.6.4.1整合营销基本策略 160
4.6.4.2项目营销推广策略 160
4.6.4.3品牌形象宣传 160
4.6.5分阶段营销推广策略 160
4.6.6项目形象持续期（预热期） 164
4.6.7项目宣传火热期（强销期） 166
4.6.8项目持续热销期（持续期） 167
七、营销推广计划 167
4.7.1项目整体推广策略 168
4.7.2品牌形象导入期 168
4.7.3项目形象推广持续期 168
4.7.4项目品牌接受期 171
4.7.5品牌稳固期 172
第五部分：建设周期计划 174
一、项目开发分期情况 174
二、项目开发进度安排: 174
第六部分：项目投资估算及资金筹措 176
一、 项目编制依据与投资估算 176
6.1.1项目投资估算依据 176
6.1.2项目投资估算 176
二、销售成本估算 178
6.2.1 管理费用 178
6.2.2、销售费用 178
6.2.3、财务费用 178
6.1.2.8、其他费用 179
三、销售收入预测 179
6.3.1商品房预售方案 179
三、资本金及资金筹措 180
四、融资方案 180
4.4.1项目资金来源 180
6.4.1.1项目资本金筹措 180
6.4.1.2项目债务资金筹措 180
6.4.2融资方案分析 181
6.4.2.1资金来源可靠性分析 181
6.4.2.2．融资结构分析 182
6.4.2.3．融资成本分析 182
6.4.2.4．融资风险分析 182
6.4.3融资前分析 183
6.4.3.1项目投资内部收益率 183
6.4.3.2项目投资净现值 183
6.4.3.3项目静态投资回收期 183
6.4.4融资后分析 183
6.4.4.1盈利能力分析 183
6.4.4.2．偿债能力分析 184
6.4.4.3．财务生存能力分析 184
6.4.5不确定性分析 185
6.4.5.1盈亏平衡分析 185
6.4.5.2．敏感度分析 185
6.4.6融资评价结论 186
第七部分：财务效益分析 187
一、收入 187
二、成本费用 187
三、损益及利润率 187
7.3.1、经营税金 187
7.3.2、所得税 187
7.3.3、利润率 187
四、主要财务指标 188
五、风险分析 188
7.5.1风险因素识别 188
7.5.2风险评估方法 189
7.5.3风险防范对策 191
7.2.4．政策风险对策 192
7.2.5市场风险对策 192
7.2.6工程风险对策 192
7.2.7资金来源风险对策 193
7.2.8社会风险对策 193
六、总体评价 193
第八部分：可行性研究结论与建议 194
一、结论 194
8.1.1、可行性研究报告编写依据 194
8.1.2、结论 194
二、建议 195