世联地产顾问(深圳)有限公司 2005年9月24日 City Crossing II 华润中心2期 前期定位营销报告 老罗湖 东门 港化 粤文化 日益衰败没落 被新移民摒弃 “ ” 未来 前瞻 有升值潜力 大兴土木 政府行为 “ CBD中心区 ” 特区 开放高科技 深圳速度 邓小平 世界之窗 深圳的城市意象 ” “ 东门商圈 华强北商圈 行 政 文 化 中 心 商务中心 Shopping Mall 休闲文 化中心 人民南商圈 地王商务圈 地铁1号线沿线的城市形态 本区域 口岸 口岸经济区 金融中心区 东门商业区 项目的地位： 交通枢纽、罗湖新经济圈枢纽 本区域 大剧院站 枢纽经济 枢纽经济深南大道的流金岁月 关键词： 交通、新经济圈 枢纽经济 地铁上盖物业 ” “ 资源提升了整体地王商务圈的商务成本，以及周边住宅的租金 却与居住本身无关。 ” “ 深圳最大、华南最好，中国最具示范效应变的超大型室内购物中心。拥有六层商用楼面，近300个大小不一，功能不同的独立店铺，以及1000多个停车位，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多功能为一身，包罗万象、应有尽有。 万象城正在改变着人们对区域的认知度,改变着深圳人的消费习惯与生活方式。 罗湖客户研究: 我们的客户： 传统原住民、生意人、原住民第二代、上班族中的中高层及白领、深圳城市分享者、服务业从业人士（降序排列） 居家空间需求 介于生活与工作空间之间 生活+工作空间 上班族中的商务人士及外籍中高层管理者、珠三角及香港商务人士（降序排列） 城市新锐、自由职业者（降序排列） 产品定位 对应三种需求的产品配比 产品定位 ——都市单元 产品定位 ——居家社区 户型定位的结论（各类户型的面积范围） 面积 10万 20万 30万 40万 50万 60万 70 90 110 130 150 170 190 210 230 250 270 3房 大户型 2房 65-85（35％） 125-140（35％） 4房 150-170（25％） 180（5％） 首期 2房户型建议 基本特征—— 方正实用、最好南向、开扬景观 餐厅≥9㎡、主卧≥12㎡、客厅阳台≥6㎡ 创新方向—— 主卧设置观景阳台，可与客厅共享 设置推拉可调百叶窗 赠送结构面积