22012中国零售地产市场投资展望 仲量联行3 前言 巨大的人口基数、迅猛的城市化进程及新兴的中等收入 阶层等因素为中国零售业打下了坚实的需求基础，长期 以来支撑并推动着中国的零售业发展。中国个人年均消 费在过去十年内实现了三倍的增长，预计到2015年中国 将成为仅次于美国的世界第二大消费强国。然而上述 的各个因素都并不是新生的需求驱动力，那么是什么原 因使投资者在过去两年中对零售地产的投资意愿格外 强烈呢？ 我们认为，答案就在于中国的经济正在开始实现真正意 义上的转型。面对外部经济的长期挑战，政府比以往任 何时候都更致力于推动全面的经济体制改革。中国的零 售业无疑是经济体制改革最主要的受益者之一。同时， 零售地产的投资者也已开始调整投资方向以应对经济结 构的变化。投资者的关注开始从传统的一线城市转移到 成熟度相对较低、却受经济改革影响较大的二、三线城 市。随着中国经济转型的持续推进，预计未来中国零售 市场将出现更多、更具吸引力的投资机会。 针对上述零售地产市场的发展变化，并考虑这一物业类 型的高度专业性质，仲量联行组建了一支在零售地产领 域具有丰富经验的专业投资团队，以便为客户提供更好 的服务。以这样一支新的团队资源与仲量联行现有的投 资业务平台相结合，使我们不仅能够像既往一样为客户 提供在全国市场范围的地产投资专业支持，还能进一步 在零售地产领域提供更多的增值服务。 为了应对零售市场领域的快速发展和趋势变化，我们选 择在这一关键时间节点出版《2012中国零售地产市场投 资展望》的市场研究刊物以提供我们的专业见解。将 来，我们会进一步改进数据收集和分析的方法，及时更 新发表本刊物的后续版本，使读者了解到最新的市场发 展势态。 翰德伟 (David Hand) 国际董事 仲量联行零售地产投资业务 及中国区投资业务总监 42012中国零售地产市场投资展望 综述 1 根据投资总额零售部分的估计 零售商兼零售地产投资者继续保持活跃；乐购与汇 丰南丰中国房地产投资基金及美罗控股有限公司的 合资公司、北京王府井百货和百盛集团都进行了大 规模收购。 购物中心模式继续赢得更多关注，据我们统计约 86％的零售资本投资于购物中心领域，尤其是在成 熟度略低的二、三线城市表现更为明显。然而就在 五年前，在这些城市占据主导地位的零售模式还是 百货商店。 尽管市场需求层面的要素非常坚实，但有些城市在未来 几年的时间里仍将不同程度地面临新增供应所带来的市 场风险。激烈的竞争将导致市场分化，具备以下条件的 投资者将能够更为充分地利用经济转型带来的机会，从 而获得更多的市场份额： 基于市场建立的完备资产管理战略；具备充分、灵 活的租赁、推广、促销及物业管理方案； 就上述资产管理战略，拥有切实的执行能力，或与 优势互补的合作投资者共通实施； 对投资市场的研究范围已经扩展到受经济结构转型 影响较大的非一线城市； 拥有中长期投资周期目标。 中国零售业的跨越式发展正蓄势待发。扩大内需是推动 经济增长和体制改革的重点，决策者已经采取了一系列 支持消费的措施以刺激消费增长。这些措施对于零售业 市场的影响预计会在未来几年内得以体现。 下列所示的一些2011年零售地产投资活动特点进一步总 结、反映出市场的发展前景： 2011年投资者对零售地产市场的投资意愿显著增 强；大宗投资交易总额约为265亿元人民币，占商业 地产投资交易总额的约30％，为历史最高数据。 另一项前所未有的市场现象为：2011年内一半以上 的零售物业投资交易发生在传统的一线城市市场 以外。 在买方市场中，来自亚洲的资本表现最为活跃；特 别以新加坡上市投资机构“鹏瑞利中国零售信托基 金”为例，其2011年投资收购交易总额达到了60 亿元1人民币，几乎占到了全年交易总额的近四分 之一。 国内企业在非一线城市拥有绝大多数的零售资产， 在2011年成为主要的卖方力量，占总成交量的 79％；这一现象也印证了零售地产投资资本进一步 关注非一线城市的趋势。 ...