摘要
自从1998年我国结束了福利分房制度后，我国房地产市场便迅速升温。房
地产业是一个可以带动多个下游相关行业、发展空间巨大的产业，因此它很快
便成为了我国国民经济的支柱产业。然而，随着房地产业高速发展，大量问题
也开始呈现出来，比如高昂的土地出让金、房地产税收体制的不健全、建筑用
地侵占耕地等等，其中最为突出的矛盾就是房地产价格上涨较快。房地产价格
的高涨引发了社会各界的担忧，一方面会使这些城市的房价收入比过高，居民
购房困难；另一方面则可能会导致房地产泡沫，引发金融危机。因此，如何有
效的抑制房价的快速上涨成为了政府关注的迫切问题。为此，20世纪90年代末，
政府首先对房地产市场进行了供给管理，先后出台了减免税费、减免土地出让
金、调整住房供给结构等一系列措施，试图达到降低开发成本和房价的目的。

近两年，政府的公共政策由供给管理转向了需求管理。例如，提高首付比例和
抵押贷款利率。尽管如此，房价仍然没有降下来。现在，政府欲通过开征物业
税(property tax)来降低房价。问题是，物业税对房价到底有何影响？
经过多年的研究及政策准备，我国物业税改革的框架基本形成：即将现行
的房产税、城镇土地使用税合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，
并使物业税的总体规模与之保持基本相当。本文的分析也以此框架为基础，对
我国开征物业税对房地产价格的影响进行分析。目前，我国物业税的征收还处
在不断论证阶段，在这样的背景下研究物业税的开征对房地产价格的影响特征，
有助于厘清物业税对房地产价格的影响机理，为完善我国房地产市场的调控体
系提供一个理论依据。

物业税对房价到底有何影响，是目前中国房地产市场颇有争议的一个问题。

本论文在理论方面，首先对我国房地产市场价格现状进行了阐述和分析，并通
过对我国现行房地产市场税收体系的分析，对物业税的基本概念进行了界定，
以明确将来我国开征物业税后对房地产价格的影响效应。然后分别从房地产供
求角度构建消费者——开发商模型与投资者——开发商模型和从房地产的投机
角度构建房地产的理论泡沫模型，理论模型表明开征物业税对房地产市场的影
响是可以在短期抑制房价，但长期效果不明显；而在实证方面，本论文利用1999
—2009年全国30个省（自治区、直辖市）的面板数据对本文的理论模型进行了
经验检验以及典型城市（昆明市）的效应分析。经验检验结果表明，房地产市
场价格与物业税之间的关系是负相关的，实证检验结果验证了本文所表明的基
本命题。而且面板数据的实证结果表明开征物业税对不同地区的房地产价格的
影响也存在差异，对全国以及中西部地区而言，物业税能够有效的抑制房价，
但物业税对东部地区的效果却不大明显。

本文认为物业税的开征，有利于抑制房地产市场中的投机行为，规范房地
产市场；物业税的开征，将会降低购房者的准入门槛，使房屋的销售价格大幅
下降。因此与现行房地产税制相比，开征物业税具有更明显的抑制作用，可以
有效的预防房地产泡沫的产生。

关键词：物业税；房地产价格；理论模型；实证研究